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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Zum Provisionsanspruch eines Maklers

 

Einen eigenwilligen Fall hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17. Dezember 2015, I ZR 172/14, zu beurteilen gehabt.

Verklagt waren Interessenten eines Hausgrundstücks, die ein Exposé einer Makler-GmbH erhalten hatten und zwar von einem Dritten.

Dieser Dritte hatte das Exposé von der GmbH per E-Mail erhalten. Das Exposé enthielt einen Provisionshinweis, aber keine Angabe zur Identität des Verkäufers.

Nach Besichtigung des Grundstücks durch die Beklagten, an der auch die Geschäftsführerin der persönlich haftenden Gesellschafterin der Klägerin teilnahm, übersandte die Klägerin Planungsunterlagen zu dem Objekt sowie ein eigenes Verkaufsexposé mit einem Hinweis auf eine zu ihren Gunsten fällig werdende Maklerprovision.

Die Identität der Verkäuferin wurde in diesem Exposé nur unvollständig wiedergegeben. Die Klägerin erhielt schließlich von der für die Beklagten handelnden Person ein Kaufangebot.

Der Vertreter der Beklagten schaffte es jedoch, die Kontaktdaten der Verkäuferin zu ermitteln und nahm mit dieser direkt Verhandlungen auf. Die Beklagten erwarben das Objekt schließlich für € 1,4 Mio.

Die Kläger mochten auf ihren Provisionsanspruch nicht verzichten und verlangten die Zahlung von insgesamt € 183.260,00 zuzüglich Zinsen und zwar aus eigenem Recht sowie aus abgetretenem Recht, nämlichder das ursprüngliche Exposé erstellt habenden GmbH.

Das Landgericht verurteilte die Beklagten zur Zahlung von € 99.960,00 aus dem abgetretenen Anspruch, das Kammergericht sah dies völlig anders und verurteilte die Beklagten wegen eigener Ansprüche der Klägerin zur Zahlung von € 83.300,00 und war der Auffassung, dass abgetretene Ansprüche überhaupt nicht bestünden.

Die Beklagten legten Revision ein, der Bundesgerichtshof hob daraufhin die Berufungsentscheidung auf und wies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Kammergericht zurück.

Der BGH hat dazu ausgeführt, dass der Klägerin kein Anspruch auf Zahlung einer Maklerprovision aus eigenem Recht zusteht, weil zwar ein Maklervertrag zustandegekommen sei, die Klägerin jedoch keine vergütungspflichtige Maklerleistung erbracht habe.

Ein Makler, der einem Interessenten das Exposé eines anderen Maklers übergibt, bringt damit grundsätzlich nicht zum Ausdruck, dass er im Erfolgsfall selbst eine Provision beansprucht. Wenn er auch für solche Objekte eine Provision beanspruchen möchte, die ihm durch einen dritten Makler benannt wurden, so muss er dies gegenüber dem Interessenten unmissverständlich zum Ausdruck bringen.

Für einen vollständigen Nachweis ist es zudem regelmäßig notwendig, dass der vollständige Name und die Anschrift derjenigen Person, die als Vertragspartner in Betracht kommt und mit der die erforderlichen Verhandlungen geführt werden können, benannt werden. Das Exposé, das ursprünglich den Beklagten übermittelt worden war, enthielt jedoch keine Angaben zum Eigentümer des Objektes.

Es war hier unstreitig, dass der für die Beklagten Tätige die Eigentümerin ohne Einschaltung der Klägerin, also an allen Maklern vorbei, selbst ermittelt hat. Dabei hatte er die aufgrund des durchgeführten Besichtigungstermins erfolgten wesentlichen Informationen über das Objekt verwendet, die bei den Beklagten zu der Schlussfolgerung geführt hatten, dass das angebotene Grundstück für ihre Zwecke geeignet war.

Das Berufungsurteil war deswegen aufzuheben, die Sache war allerdings noch nicht entscheidungsreif.

Das Kammergericht hat nun Feststellungen zur Behauptung der Klägerin zu treffen, dass für den Nachweis des Objekts gegenüber den Beklagten eine zu teilende Provision gefordert worden sei.

Sollte das Berufungsgericht dann feststellen, dass ein Provisionsanspruch nicht gegeben ist, so wäre die Klage auf die Berufung der Beklagten in vollem Umfang abzuweisen. Der Klägerin steht jedenfalls aus abgetretenem Recht kein Provisionsanspruch zu.

Das Kammergericht hatte hier rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klägerin nicht schlüssig dargelegt hat, dass zwischen der GmbH, die das ursprüngliche Exposé erstellt hatte und den Beklagten ein Maklervertrag zustande gekommen ist.

 

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