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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Baulärm und Mietminderung

 

Das Landgericht Berlin hat mit einer Entscheidung vom 16.06.2016, 67 S 76/16, einen Fall zu entscheiden gehabt, in dem die Klägerin des Verfahrens seit vielen Jahren Mieterin einer Wohnung der Beklagten war, die zum Zeitpunkt der Anmietung eine mit Bäumen bewachsene Baulücke in der Nachbarschaft aufwies.

Von 2013 bis 2015 wurden auf diesem Grundstück dann eine Tiefgarage sowie ein Gebäude errichtet, was natürlich erheblichen Baulärm verursachte.

Die Klägerin verlangte nun von der Vermieterseite ca. 20 % der bereits an die Vermieterin gezahlten Vollmiete für die Monate Juni 2014 bis März 2015 zurück, womit die Beklagte nicht einverstanden war, sodass es zum Prozess kam.

Das Amtsgericht hatte die Klage bis auf einen geringen Teilbetrag abgewiesen, das Landgericht hatte der Klage stattgegeben, die Entscheidung ist rechtskräftig.

Nach Auffassung des Landgerichtes durfte die Klägerin aufgrund des Lärms, des Staubs sowie der Erschütterungen, die es teilweise auch am Wochenende gab, die Miete mindern.

Angesicht der vorhandenen Beeinträchtigung war die Höhe von etwas mehr als 20 % auch angemessen.

Bei Abschluss des Mietvertrages hatten die Vertragsparteien stillschweigend vereinbart, dass die Wohnung den üblichen Mindeststandard, der auch ein gesundheitlich unbedenkliches Wohnen gewährleistet, einhält. Gerade in Großstädten sind zwar Baumaßnahmen nicht unüblich, aber auch in Berlin ist die ganz überwiegende Mehrzahl der Mietwohnungen von solchen Beeinträchtigungen nicht betroffen. Damit war der konkludent vereinbarte Standard während der Bauphase deutlich unterschritten. Die Tatsache, dass der Vermieter keine rechtlichen Möglichkeiten hatte, diese Beeinträchtigung abzuwehren oder vom Nachbarn eine Entschädigung zu verlangen, ändert an der Einschätzung nichts.

Soweit sich die Vermieterseite auf die sogenannte Bolzplatzentscheidung des BGH berufen hat, hat das Gericht angemerkt, dass diese hier nicht einschlägig war.

Zwar sind unter bestimmten Voraussetzungen zu Lasten des Mieters nach Vertragsschluss auftretende Emissionen nicht zu berücksichtigen, hier war jedoch eine ergänzende Vertragsauslegung nicht zulässig, weil die Parteien stillschweigend vereinbart hatten, dass keine erheblichen und die Gesundheit beeinträchtigenden Bauemissionen auftreten würden.

Zudem hatte es sich im entschiedenen Fall um eine dauerhafte Veränderung des Wohnumfeldes gehandelt, während es hier nur um eine vorübergehende Veränderung ging.

Seitens der Vermieterseite war der Klägerin vorgeworfen worden, dass sie die Möglichkeit der Bauemissionen grob fahrlässig übersehen habe, sodass das Recht zur Minderung verwirkt war. Dies sah das Gericht nicht so. Zwar war bei Vertragsschluss die Baulücke schon vorhanden, der Klägerin konnte jedoch allenfalls eine einfache Fahrlässigkeit vorgeworfen werden, weil sie damals an eine spätere Bebauung nicht gedacht hatte, die für einen Gewährleistungsausschluss jedoch nicht ausreicht.

 

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