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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Neues zu WEG-Protokollen

Neben dem Scheidungsrecht und dem Erbrecht ist das WEG-Recht wohl das Rechtsgebiet mit den meisten Streitigkeiten, häufig aus sachlichen Gründen, manchmal auch aus emotionalen Gründen.

Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung vom 08.04.2016, V ZR 104/15, einen Fall zu entscheiden gehabt, der nicht ganz selten ist.

Im März 2008 hatten die hier betroffenen Wohnungseigentümer beschlossen „die für die einzelnen Kostenpositionen in der Abrechnung 2007 verwandten Verteilerschlüssel auch für zukünftige Abrechnungen zu verwenden“.

Fünf Jahre später beschlossen sie die Hausgeldabrechnung für das Jahr 2012, wobei sie den in der Abrechnung 2007 verwendeten Verteilungsschlüssel zugrundelegten, nach dem die Kosten nach sechs verschiedenen Maßstäben verteilt werden.

Die Klägerin war hiermit nicht einverstanden und hatte mit ihrem Antrag vor dem Amtsgericht Erfolg, dies erklärte den Beschluss über die Hausgeldabrechnung 2012 für unwirksam.

Das Landgericht sah dies allerdings anders, die Revision der Klägerin blieb vor dem Bundesgerichtshof ohne Erfolg.

Nach Auffassung des BGH war der Beschluss über die Veränderung des Verteilungsschlüssels wirksam.

Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können Wohnungseigentümer hinsichtlich der in der Vorschrift näher bezeichneten Betriebs- und Verwaltungskosten den bestehenden Umlageschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern, wenn dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Die Wirksamkeit des hier gefassten Beschlusses über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels konnte nicht deswegen in Frage gestellt werden, weil der künftige Maßstab nicht direkt im Beschlusstext wiedergegeben wird, sondern auf den in der Jahresabrechnung 2007 verwendeten Verteilungsschlüssel verweist. Eine solche Verweisung ist zulässig!

Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss inhaltlich bestimmt und klar sein und zwar schon deswegen, weil ein Sonderrechtsnachfolger gemäß § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist. Es besteht also ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretene Rechtswirkung der Beschlussformulierung entnehmen zu können, Eigentümerbeschlüsse sind „aus sich heraus“ auszulegen, Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des  Einzelfalls für Jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

Dies bedeutet aber nicht, dass sich der Text eines Eigentümerbeschlusses zur Konkretisierung der getroffenen Regelung nicht auf Dokumente außerhalb des Protokolls beziehen darf. Es ist allgemein anerkannt, dass der Wortlaut eines Beschlusses zur näheren Erläuterung inhaltlich Bezug auf Urkunden oder Schriftstücke nehmen darf, wie häufig bei Beschlussfassung über Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen auf Grundlage eines Gutachtens vorgenommen.

Wenn also ein Beschluss auf ein Dokument Bezug nimmt, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, so erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass dieses Dokument zweifelsfrei bestimmt ist. Wenn also ein Dritter, insbesondere ein Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers, dem Beschluss entnehmen kann, welchen Inhalt er hat, ist dies sichergestellt.

 

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