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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Zum Nachweis von Arglist

Nicht selten verschweigen Verkäufer einen Mangel der Kaufsache. In einer Entscheidung vom 08.04.2016, V ZR 150/15, hat sich der BGH mit einem Fall befasst, in dem die Kläger im Jahr 2009 von den Beklagten ein mit einem Wohnhaus bebautes Hanggrundstück erworben hatten. Die Beklagten sind inzwischen geschieden, der Vertrag sah wie üblich den Ausschluss der Sachmängelhaftung vor.

Die Beklagte zu 2. hatte im Wesentlichen die Verhandlungen geführt, der Beklagte zu 1. befand sich zu dieser Zeit in stationärer psychiatrischer Behandlung.

Es stellte sich dann heraus, dass eine an einer seitlichen Grundstücksgrenze befindliche Winkelstützmauer, die der Sicherung des Erdreichs dient, vom Beklagten zu 1. in Eigenleistung errichtet war und nicht die erforderliche Standsicherheit aufwies.

Sie musste saniert werden, jedenfalls die Beklagte zu 2. wusste beim Verkauf auch davon.

Die Kläger verlangten nun Schadensersatz von knapp € 50.000,00, hatten damit vor dem Landgericht jedoch nur in Höhe von knapp € 20.000,00 Erfolg und zwar gegen beide Beklagte als Gesamtschuldner.

Das Oberlandesgericht sah dies etwas anders und erhöhte die Zahlungsverpflichtung des Beklagten zu 1. um weitere gut € 4.000,00.

Auch damit waren die Kläger nicht zufrieden und wollten vor dem Bundesgerichtshof erreichen, dass auch die Beklagte zu 2. in der Hauptsache zur Zahlung von insgesamt € 24.635,00 verurteilt wird.

Der Bundesgerichtshof kam dem nur teilweise nach, er verurteilte die Beklagte zu 2. unter Zurückweisung der Berufung dazu, an die Kläger über die erstinstanzlich bereits zuerkannten Betrag hinaus weitere € 4.643,00 zu zahlen und zwar als Gesamtschuldner.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die nicht standsichere Mauer einen Sachmangel darstellt, so dass die Beklagte zu 2. den Klägern gemäß § 437 Nr. 3 i.V.m. § 280 Abs. 1 und 3. sowie § 281 BGB zum Schadensersatz verpflichtet ist.

Da die Beklagte zu 2. Hinweise auf einen solchen Mangel hatte, hat sie jedenfalls fahrlässig gehandelt, als sie das Grundstück ohne weitere Nachforschungen übergab.

Sie konnte sich nicht auf den Sachmängelhaftungsausschluss berufen, denn verschweigt einer von mehreren Verkäufern einen Mangel der Kaufsache arglistig, so können sich sämtliche Verkäufer gemäß § 444 Alt. 1 BGB nicht auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen.

§ 444 Alt. 1 BGB ist so zu verstehen, dass bei einer Verkäufermehrheit jeweils ein individuelles Fehlverhalten vorausgesetzt wird, die Arglist als bei jedem einzelnen Verkäufer vorliegen muss. Es wird jedoch nicht geregelt, wie eine Mehrzahl von Verkäufern zu behandeln ist, so dass ihr Wortlaut sich auch so deuten lässt, dass der „Verkäuferseite“ die Berufung auf den Haftungsausschluss verwehrt ist, da ansonsten die Rechte des Käufers in erheblichem Maße beschränkt würden.

Finden sich also auf Verkäuferseite mehrere Personen, so müssen diese dafür Sorge tragen, dass die im Verhältnis zum Käufer bestehenden Offenbarungspflichten erfüllt werden, um insgesamt vom Ausschluss der Sachmängelhaftung profitieren zu können, da sich ansonsten die Freizeichnung aus Sicht des Käufers als unredlich erweisen würden, wovor § 444 BGB Käufer schützen soll.

 

 

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