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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Gute Nachricht für Vermieter: Nebenkostennachzahlung darf man auch nach Ablauf der Jahresfrist verlangen

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs steht die Regelung des § 556 Absatz 3 Satz 1, Absatz 4 BGB einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode nicht entgegen, wenn dies einer Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung dient.

Der Beklagte dieses Verfahrens ist Mieter einer Wohnung, die Klägerin Testamentsvollstreckerin über den Nachlass des verstorbenen Vermieters.

Am 31. August 2009 rechnete das mit der Abrechnung beauftragte Unternehmen die Nebenkosten für den Zeitraum vom 1. Juli 2007 bis zum 31. Dezember 2008 ab. Der Mieter hatte mit der damaligen Betreuerin der Erblasserin vereinbart, dass der Abrechnungszeitraum aufgrund ihrer Überlastung und der beabsichtigten Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung von 12 Monaten auf 19 Monate verlängert wird.

Am 2. November 2009 ging die Abrechnung dem Mieter zu und zwar mit einer Nachforderung in Höhe von ca. EUR 728,00.

Nachdem der Mieter die Zahlung verweigert hatte, wurde Klage eingereicht. Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hob nun das Berufungsurteil auf und gab der Klage statt.

Nach Meinung des Bundesgerichtshofs war die zwischen der damaligen Betreuerin der Erblasserin und dem Mieter getroffene Vereinbarung über eine einmalige Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode auf 19 Monate nicht gemäß § 556 Absatz 4 BGB unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat hier betont, dass zwar in der Instanzrechtsprechung sowie im Schrifttum Streit darüber herrscht, ob eine vertragliche Verlängerung der in § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Abrechnungsperiode von einem Jahr immer unzulässig ist. Er hat sich allerdings mit dieser Entscheidung nun einer im Schrifttum teilweise vertretenen Auffassung angeschlossen, wonach § 556 Absatz 4 BGB einer vertraglichen Absprache über eine einmalige Verlängerung des bisherigen Abrechnungszeitraums jedenfalls dann nicht entgegensteht, wenn damit eine Umstellung auf das Kalenderjahr ermöglicht werden soll, um beispielsweise eine Harmonisierung des Abrechnungsjahres mit den Abrechnungszeiträumen verschiedener Leistungsträger oder eine Vereinfachung praktikablerer Handhabung der Abrechnung herbeizuführen.

Die bisher von der Instanzrechtsprechung und dem überwiegenden Schrifttum vertretene Auffassung, wonach eine vertragliche Verlängerung ohne Ausnahme unzulässig ist, findet nach Auffassung des Bundesgerichtshofs im Gesetz keine Stütze. Weder die Entstehungsgeschichte der Regelungen in § 556 Absatz 3 Satz 1, Absatz 4 BGB noch deren Sinn und Zweck schließen eine solche Absprache aus.

Diese Regelungen sind Teile eines gesetzgeberischen Konzepts, das darauf angelegt ist, einen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter zu finden und dadurch mehr Rechtssicherheit und Rechtsfrieden zu schaffen sowie andererseits den Mietvertragsparteien aber auch mehr Raum für eine eigenverantwortliche Vertragsgestaltung zu geben.

Die bisherige Auslegung in der Instanzrechtsprechung wird jedoch diesen gesetzgeberischen Zielsetzungen nicht gerecht, so daß der Klage stattzugeben war (BGH vom 27.07.2011; VIII ZR 316/10).

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