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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Wie schnell muss ein Vermieter kündigen?

Häufig scheuen sich Vermieter, sofort eine fristlose Kündigung auszusprechen, wenn zwei Monatsmieten nicht gezahlt worden sind.

Wie lange darf man sich Zeit lassen, wenn der Kündigungsgrund bereits entstanden ist?

Mit dieser Frage hat sich der BGH in seiner Entscheidung vom 13. Juli 2016 Az.: VIII ZR 296/15 befasst.

Geklagt hatte hier eine Kirchengemeinde, die ihrer ehemaligen Küsterin eine Wohnung vermietet hat.

Die Mieten für die Monate Februar und April 2013 blieben aus, die Vermieterin mahnte daher im August 2013 erfolglos und kündigte das Mietverhältnis schließlich mit Schreiben vom 15.11.2013 wegen der offenen Mietrückstände fristlos.

Die Mieterin zog jedoch nicht aus, sodass Räumungsklage eingereicht wurde, die vor dem Amtsgericht Erfolg hatte. Allerdings wies das Landgericht in der Berufungsinstanz die Klage ab, weil es der Auffassung war, dass die Kündigung der Klägerin gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam sei, weil sie erst mehr als sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes erfolgt sei.

Die Mieterin sei hier schutzwürdig gewesen, weil sie angesichts des Zeitablaufs davon ausgehen durfte, dass die Vermieterseite von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch mehr macht.

Dies mochte die Vermieterin nicht einsehen, legte Revision ein und hatte damit vor dem Bundesgerichtshof Erfolg.

Der BGH hat in seiner Entscheidung ausgeführt, dass die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs berechtigt war, weil § 314 Abs. 3 BGB ("Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat") neben den speziellen Vorschriften des Wohnungsmietrechts keine Anwendung findet.

Der Bundesgerichtshof hatte diese Frage bislang offen gelassen und hat mit dieser Entscheidung nun klargestellt, dass § 314 Abs. 3 BGB neben den §§ 543, 596 BGB keine Anwendung findet.

Begründet hat der BGH dies damit, dass der Wortlaut gegen die Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB spricht, zudem gibt es in den mietrechtlichen Vorschriften keinen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB.

Der Gesetzgeber hat dies auch so beabsichtigt, was aus den Materialien zum Mietrechtsreformgesetz von 2001 hervorgeht. Die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen ist in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt, sodass das Landgericht § 314 Abs. 3 BGB nicht hätte anwenden dürfen. Außerdem hat das Landgericht in seiner Entscheidung nicht berücksichtigt, dass die Zahlungsrückstände trotz Mahnung weiterbestanden haben und dass die Vermieterin durch das Abwarten mit der Kündigung Rücksicht auf die Belange der Mieterin genommen hat.

Die vom Landgericht beanstandete Verzögerung der Kündigung führt auch nicht zu einer Verwirkung des Kündigungsrechts, weil die Mieterin ein berechtigtes Vertrauen dahingehend, dass die Vermieterseite von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung keinen Gebrauch machen würden, nicht annehmen durfte.

Vermietern ist dennoch zu raten, möglichst zeitnah zu kündigen, dies insbesondere angesichts der Tatsache, dass Räumungsverfahren in der Regel etwa ein Jahr dauern.

 

 

 

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