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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Wenn Gewerberäume die Gesundheit gefährden

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte in einer Entscheidung vom 16. Februar 2016, I-10 U 202/15, über eine außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung zu entscheiden.

Geklagt hatte die Vermieterseite, die bis zum 30. September 2010 mehrere Gewerbehallen an die Beklagte vermietet hatte.

Streitig war Miete in Höhe von ca. € 60.000,00.

Das Landgericht Düsseldorf hatte die Klage abgewiesen, weil es der Auffassung war, dass eine wirksame außerordentliche Kündigung zum 29.09.2009 vorgelegen habe, so dass eine Mietzahlungspflicht ab diesem Zeitpunkt geendet habe.

Grund war eine Beeinträchtigung der Standfestigkeit einer der vermieteten Lagerhallen, so dass die Mieterseite gemäß § 569 BGB Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt gewesen sei.

Die Vermieterseite war damit nicht einverstanden und legte Berufung ein. Das Oberlandesgericht hat die Auffassung des Landgerichts jedoch bestätigt.

Die geltend gemachten Ansprüche scheitern darin, dass das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung beendet wurde, eine Pflicht zur Mietzahlung besteht also nicht mehr.

Gemäß § 569 Abs. 12 BGB liegt ein wichtiger Kündigungsgrund für den Mieter vor, wenn die Benutzung des gemieteten Wohnraums mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist. Diese Vorschrift ist gemäß § 578 Abs. 2 S. 2 BGB auf einen Mietverhältnis über Räume, die keine Wohnräume sind, entsprechend anzuwenden, wenn die Räume jedenfalls auch zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind.

Dieses Kündigungsrecht setzt dabei nicht voraus, dass eine Gesundheitsgefährdung bereits eingetreten ist, es reicht das konkrete Bestehen einer die Gesundheit nachhaltig berührenden Gefährdungslage.

Nach Auffassung des Gerichts war in diesem Rechtsstreit bewiesen worden, dass die Standfestigkeit der streitgegenständlichen Halle bei Ausspruch der Kündigung nicht mehr gewährleistet war, so dass der Mietgebrauch der Mieterseite insgesamt beeinträchtigt war.

Ein Sachverständigengutachten hatte festgestellt, dass bei ungünstigen Wind- und/oder Schneelasten die Gefahr des Einsturzes des Hallendachs besteht.

Die anzunehmende Gesundheitsgefährung ist nicht deswegen zu verneinen, weil die Einsturzgefahr nur bei außergewöhnlichen Belastungen auftreten kann, da sie jedenfalls als real einzustufen war.

Es kommt auch nicht darauf an, ob die Halle dem technischen Standard zum Zeitpunkt ihrer Errichtung entsprochen hat, auch ein Ausschluss der fristlosen Kündigung gemäß § 242 BGB war nicht anzunehmen.

Ausdrücklich angemerkt hat das Gericht, dass einer Kündigung gemäß § 569 Abs. 1 S. 2 BGB nicht entgegen steht, dass der Mieter die gefahrbringende Eigenschaft bei Vertragsschluss gekannt hat oder aber auf die Geltendmachung diesbezüglicher Rechte verzichtet hat.

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