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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Was passiert mit der Courtage bei Rücktritt vom Kaufvertrag?

Mit dieser Frage hat sich das Landgericht Frankfurt (Oder) in seiner Entscheidung vom 22.01.2016, 12 U 236/14, auseinandergesetzt.

Geklagt hatte eine Maklerin, die im Juni 2014 Kontakt mit den Beklagten aufgenommen hatte, die ein Grundstück erwerben wollten, das mit einem unterkellerten Wohnhaus bebaut war.

Im Juni und Juli 2014 kam es zu Besichtigungsterminen, nach denen sich Verkäufer und Käufer auf einen Kaufpreis von € 170.000,00 verständigten.

Ende Juli 2014 unterzeichneten die Beklagten gegenüber der Klägerin eine Provisionsvereinbarung, in der eine Maklerprovision von 7,14 % des veranschlagten Kaufpreises vereinbart wurde.

Die Käufer hatten allerdings wenig Freude an dem Haus. Aufgrund einer Feuchtigkeitsstelle mit einer Länge von 6 m an einer Kellerwand wurde diese durch einen  Sachverständigen für Mauerwerkstrockenlegung besichtigt.

Die Verkäufer beauftragten anschließend ein Fachunternehmen, um die feuchte Stelle zu sanieren.

Mitte August 2014 wurde der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen, der auf die Feichtigkeitsstelle hinwies und die diesbezügliche Gewährleistung ausschloss, natürlich mit Ausnahme arglistig verschwiegener Mängel.

Die nun klagende Maklerin stellte den Beklagten die Maklerprovision in Rechnung, Zahlung erfolgte jedoch nicht. Im Dezember 2014 traten die Beklagten gegenüber den Verkäufern vom Kaufvertrag zurück. Sie begründeten dies damit, dass der Feuchtigkeitsbefall sämtlicher Kellerräume verschwiegen worden war.

Die Maklerin mochte jedoch auf ihre Courtage nicht verzichten und klagte auf Zahlung von € 12.138,00.

Sie hatte mit ihrer Klage keinen Erfolg, weil nach Auffassung des Landgerichts ein wirksamer Hauptvertrag fehlt, nämlich der notarielle Kaufvertrag.

Dieser Kaufvertrag war durch den Rücktritt der Beklagten in ein sogenanntes Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt worden, weil aufgrund einer arglistigen Täuschung ein Anfechtungsgrund bestand.

Durch die Anfechtung des Hauptvertrages entfällt auch der Anspruch auf die Maklerprovision, so dass die Klage abzuweisen war.

Die Verkäufer hatten im Notartermin zum Ausdruck gebracht, dass kein Feuchtigkeitsbefall der Kellerräume über den im Vertrag genannten Feuchtigkeitsfleck hinaus vorliegt, obwohl sie hierüber keine konkrete Kenntnis hatten.

Nach der durchgeführten Beweisaufnahme war das Gericht der Auffassung, dass das Mauerwerk im Keller schon zum Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks an die Beklagten über die damals bekannte Fläche hinaus Feuchtigkeit und Schimmelbildung aufwies, so dass ein erheblicher Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 S. 1 BGB vorlag.

Das Rücktrittsrecht war auch nicht ausgeschlossen, weil die Beklagten eben nicht nur arglistig verschwiegen hatten, sondern auf Nachfrage bewusst darüber getäuscht hatten, dass der massive Feuchtigkeitsbefall vorlag.

Für eine erfolgreiche Anfechtung ist nicht erforderlich, dass Verkäufer positive Kenntnis von einem Mangel haben. Bedingter Vorsatz genügt, der bereits dann gegeben ist, wenn der Täuschende unrichtige Behauptungen ohne tatsächliche Grundlage ins Blaue hinein aufstellt bzw. Angaben unterbreitet, zu deren sachgemäßer Beurteilung ihm die erforderliche Kenntnis fehlt.

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