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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Schwierige Bürgschaft

Schwierige Bürgschaft

 

Dass Eltern für Verpflichtungen ihrer Kinder aus Mietverhältnissen bürgen, ist alles andere als selten. Dass eine Bürgschaft aber nicht immer wirksam vereinbart wird, zeigt eine Entscheidung des Amtsgerichtes Berlin-Charlottenburg vom 26. Oktober 2015, 213 C 104/15.

Geklagt hatten die Eigentümer einer Wohnung, 2006 erwarb der Kläger Miteigentum an diesem Mietobjekt, die Klägerinnen erwarben im Juli 2011 Miteigentum.

Beklagter war nun der Vater einer früheren Mieterin dieser Wohnung, der vor dem Einzug seiner Tochter eine Bürgschaftserklärung unterzeichnet hatte, in der er sich selbst-schuldnerisch für alle finanziellen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis, spätere Erhöhungen der Miete, der Nebenkosten, der Kosten der Schönheitsreparaturen und der Rechtsverfolgungskosten sowie Verzugsschäden verpflichtet hatte.

Im Mietvertrag selbst wurde nur die Kaution als Mietsicherheit angegeben.

Ende 2010 ließ die Mieterin, ihres Zeichens starke Raucherin und Halterin zweier Hunde, für insgesamt € 3.700 die Wände, Decken, Fenster, Türen und Heizkörper der Wohnung streichen.

Einige Monate später endete das Mietverhältnis, die Mieterin strich vor Auszug die Wohnung mit "Schöner Wohnen Nikotinsperrfarbe".

Den Klägern reichte dies jedoch nicht, sie ließen die Tapeten, Sockelleisten und Dielen in der Wohnung entfernen und renovierten die Wohnung aufwendig.

Sie waren der Auffassung, dass die Wohnung bei Übergabe unerträglich nach Nikotin sowie Tier bzw. Tierurin gerochen habe, die Holz- und Pitchpine-Dielen seien vollständig mit Urin durchtränkt gewesen, sodass der gesamte Holzfußboden habe erneuert werden müssen.

Weiter waren sie der Auffassung, dass weder die Kläger noch der Rechtsvorgänger die Bürgschaftserklärung vom Beklagten gefordert, blanko gefertigt oder aber versandt hätten. Da der Beklagte die Bürgschaft aber dennoch abgegeben habe, sei er verpflichtet, den Schadenersatz in Höhe von € 21.881,00 zu zahlen.

Damit hatten die Kläger vor dem Amtsgericht Berlin-Charlottenburg keinen Erfolg.

Nach Auffassung des Gerichtes hat es hier bereits an einem wirksamen Bürgschaftsvertrag gefehlt. Es reicht nicht, dass die Bürgschaftsurkunde zu den Akten gelangt war, weil auch die Annahme eines darin liegenden Angebotes auf Abschluss eines Bürgschaftsvertrages notwendig war. Der Zugang der Annahmeerklärung kann zwar gemäß § 151 BGB entbehrlich sein, die Annahme selbst jedoch nicht.

Die schnöde Hinnahme der Urkunde sowie deren Behalten genügt nicht als Betätigung des Annahmewillens. Anders würde es aussehen, wenn die Kläger zuvor eine Bürgschaft verlangt hatten, dies sei aber hier nicht vorgetragen worden.

Zudem waten die geltend gemachten Ansprüche auch nicht vom Bürgschaftsvertrag umfasst, weil der Kläger 2006 in die Vermieterstellung eingerückt war, sodass eine GbR entstanden war.

Zu einem Übergang der Bürgschaft auf diese GbR ist es nach § 566 a Abs. 1 BGB nicht gekommen, weil hier keine zusätzliche Mietsicherheit im Sinne des § 566 a Abs. 1 BGB vorlag. Im Mietvertrag selbst wurde allein die Kaution angegeben. Wenn eine Bürgschaft nicht übergeht, so kann es keine gesicherte Forderung geben, weil es an der notwendigen Parteiidentität fehlt.

Allerdings wäre hier auch ein Fall der Übersicherung gegeben, da nach § 551 Abs. 1 BGB die Mietsicherheit auf maximal das Dreifache der monatlichen Miete beschränkt ist.

Liegt eine Übersicherung vor, so ist der überschießende Betrag zurück zu gewähren. Zwar gibt es eine Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Schutzzweck des § 551 Abs. 1 BGB nicht betroffen ist, wenn Eltern für ihre Kinder von sich aus dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsschlusses zusagen. In einem solchen Fall steht nämlich die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit einer wirksamen Übernahme einer Bürgschaft durch die Eltern nicht entgegen.

Dies gilt allerdings nur dann, wenn mit dieser Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind, was hier nicht der Fall war.

 

 

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