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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Unverjährbar!

Es gibt wohl kaum einen Aspekt des Wohnungseigentumsrechts, der noch nicht durch Gerichte entschieden wurde. Einen ausgesprochen interessanten Fall hat das Amtsgericht München am 15.01.2016, 481 C 17409/15, entschieden.

Geklagt hatte der Eigentümer einer Wohnung. In der Wohnanlage war ein Spielplatz vorhanden, die Sandkiste war mit Unrat verunreinigt.

In der 1982 für die Wohnanlage erteilten Baugenehmigung war Folgendes festgesetzt worden:

„Die Freiflächen, einschließlich der Spielbereiche für Kinder, sind bis zur Bezugsfertigkeit des Gebäudes, spätestens jedoch in der darauffolgenden Pflanzzeit nach dem als Bestandteil dieser Genehmigung ausgefertigten Plan über die Außenanlagen gegebenenfalls unter Beachtung der weiteren Detailauflagen zu gestalten und auszustatten.

Der Kinderspielplatz oder die Spielbereiche muss/müssen den Kindern tatsächlich zum Spielen zur Verfügung stehen und ist/sind zu diesem Zweck dauernd zu erhalten und zu unterhalten. Auf die Verpflichtung zur umgehenden Instandsetzung schadhafter Ausstattungen des Kinderspielplatzes und zur Erneuerung des Spielsandes in angemessenen Abständen wird hingewiesen.“

Als Spielausstattung ist hier ein Sandkasten eingezeichnet worden sowie eine Spieltischgarnitur, daneben steht in schwarzer Schrift: „Pergola mit Spielgerät (Schaukel, Hänge-Klettergerüst).“

Unten auf dem Plan findet sich folgender Vermerk:

„Die notwendigen Anordnungen sind mit roter Tinte eingetragen. Sie sind genauso zu beachten, wie sämtliche übrigen Auflagen und Anordnungen des beigehefteten Bescheides.“

In der Eigentümerversammlung Mitte 2015 stellte der Kläger schließlich den Antrag, die Spielplatzausstattung gemäß der Baugenehmigung herzustellen, was von der Eigentümergemeinschaft flugs abgelehnt wurde.

Die Miteigentümer waren der Auffassung, dass ein Spielplatz vorhanden sei und die Vorgaben der Stadt für bestimmte Spielgeräte nicht verbindlich seien.

Dies mochte der Kläger nicht einsehen und beantragte, den Ablehnungsbeschluss als ungültig zu erklären und die Herstellung des Spielplatzes durch das Urteil des Gerichts zu beschließen.

Damit hatte er Erfolg.

Das Gericht war der Auffassung, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung hinsichtlich des Spielplatzes rechtswidrig war, weil er nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach.

Die Spielplatzausstattung ist eine Auflage der Baugenehmigung. Bei dem Spielplatz und der Ausstattung des Kinderspielplatzes handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.

Es obliegt den Wohnungseigentümern somit gemeinschaftlich, die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durchzuführen.

Eine solche ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung ist auch bei Maßnahmen gegeben, mit denen den Erfordernissen öffentlich-rechtlicher Vorschriften entsprochen werden soll.

Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung ist grundsätzlich nicht verjährbar!

Das Gemeinschaftseigentum muss instandgesetzt werden, auch wenn die Instandsetzungbedürftigkeit schon länger als 3 Jahre andauert, eine Dauerverpflichtung kann nicht verjähren.

 

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