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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Darf eine Wohnungseigentümerversammlung unterbrochen werden?

Diese Frage hatte sich der BGH zu stellen und entschied am 08.07.2016 V ZR 261/15, dass dies in der Regel nicht einer ordnungsgemäßen Durchführung der Versammlung entspricht, es sei denn, es liegen Besonderheiten vor.

In einer Eigentümerversammlung der beteiligten Wohnungseigentümergemeinschaft im Juli 2013 wurde ein Beschluss über die Wiederbestellung der Verwalterin gefasst, jedoch nach einer Anfechtungsklage der Klägerin wie auch des Klägers vom Amtsgericht für ungültig erklärt. Dieses Urteil focht die Verwalterin an. Im März 2014 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der unter anderem eine Erörterung und gegebenenfalls Beschlussfassung über das weitere Vorgehen in dem anhängigen Rechtsstreit sowie die Abstimmung über einen Antrag auf einen Zweitbeschluss zur Wiederbestellung der Verwalterin vorgesehen waren.

Auch der Kläger nahm an dieser Versammlung teil. Nachdem der Geschäftsführer der Verwalterin als Versammlungsleiter über den Stand des Verfahrens berichtet hatte, rief er den Prozessbevollmächtigten, der die übrigen Wohnungseigentümer bis auf zwei in dem Anfechtungsverfahren vertrat, in denVersammlungsraum, damit dieser ein Mandantengespräch mit den anwesenden Eigentümern führen konnte.

Der Anwalt forderte den Kläger und die beiden Wohnungseigentümer, die er nicht vertrat, zum Verlassen des Versammlungsraumes auf. Daraufhin unterbrach der Versammlungsleiter die Versammlung und verließ selbst den Saal, der Kläger sowie die beiden anderen Wohnungseigentümer verließen unter Protest ebenfalls den Raum. Später wurde die Versammlung in Anwesenheit der aus dem Saal geschickten Eigentümer sowie des Versammlungsleiters fortgesetzt und nach einer erneuten Diskussion die Wiederbestellung der Verwalterin beschlossen.

Die Kläger fochten nun den Beschluss an und zwar mit der Begründung, dass die Wiederbestellung der Verwalterin wegen Fehlverhaltens in der Vergangenheit einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht entgsprochen habe.

Das Amtsgericht konnte dies nachvollziehen. In der Berufung trugen die Kläger nun vor, dass der Kläger zu Unrecht von der Versammlung ausgeschlossen worden sei. Das Landgericht wies die Berufung zurück, die Revision hatte vor dem BGH auch keinen Erfolgt.

Der BGH hat dazu angemerkt, dass der Beschluss über die Wiederbestellung nicht nichtig war.

Die Unterredung der Wohnungseigentümer mit ihrem Prozessbevollmächtigten war nicht Teil der Eigentümerversammlung, sodass durch den Ausschluss des Klägers und zweier weiterer Wohnungseigentümer von diesem Gespräch diese nicht in ihrem Recht auf Teilnahme an einer Wohnungseigentümerversammlung beschnitten worden waren.

Wenn eine Eigentümerversammlung vom Versammlungsleiter unterbrochen wird, dann sind die während der Unterbrechung geführten Unterredungen nicht Bestandteil einer Eigentümerversammlung. Ein Ausschluss einzelner Eigentümer von einem während der Unterbrechung geführten Gespräch einer Gruppe von Wohnungseigentümern ist somit kein Ausschluss von der Wohnungseigentümerversammlung.

Wenn während einer Unterbrechung Unterredungen der Wohnungseigentümer geführt werden, sind sie auch nicht als Fortsetzung der Eigentümerversammlung zu qualifizieren, und zwar selbst dann nicht, wenn ein sachlicher Grund für eine Unterbrechung nicht bestanden hat. Das Fehlen eines sachlichen Grundes für die Vornahme einer Unterbrechung kann dazu führen, dass die Entscheidung über die Unterbrechung ermessensfehlerhaft ist. Sie ändert jedoch nichts daran, dass während der Unterbrechung eben keine Eigentümerversammlung stattfindet.

Allerdings war hier die Entscheidung des Versammlungsleiters über die Vornahme einer Unterbrechung ermessensfehlerhaft, weil die Unterbrechung einer Wohnungseigentümerversammlung zu dem Zweck, Wohnungseigentümern ein Informationsgespräch mit ihrem Prozessbevollmächtigten zu ermöglichen, regelmäßig nicht einer ordnungsgemäßen Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung entspricht. Die Entscheidung des Versammlungsleiters dies so vorzunehmen, war somit ermessensfehlerhaft.

Den Wohnungseigentümern ist es zumutbar, ein Informationsgespräch, mit ihrem Prozessbevollmächtigten so zu führen, dass die Eigentümerversammlung davon unberührt bleibt.

Entsteht allerdings ein Beratungsbedarf erst aufgrund der in der Eigentümerversammlung geführten Diskussion zu einem bestimmten Tagesordnungspunkt, so kann eine Unterbrechung zum Zweck eines Mandantengesprächs in Betracht kommen. Solche besonderen Umstände, die eine Unterbrechung der Eigentümerversammlung für ein Gespräch von Wohnungseigentümern mit ihren Prozessbevollmächtigten sachlich geboten erscheinen lassen, lagen jedoch nicht vor. Im entschiedenen Verfahren musste allerdings nicht geklärt werden, ob die Unterbrechung der Eigentümerversammlung die Anfechtbarkeit des Beschlusses zur Konsequenz hat, weil die Kläger nicht innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist des § 46 Abs. 1, Satz 2 WEG vorgegangen waren.

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