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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Bilden Wohnung und Garage eine rechtliche Einheit?

Mit dieser Frage hatte sich der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 12.10.2011, IX ZR 251/10 auseinanderzusetzen.

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung sowie einer Garage in einem ca. 150 m von der Wohnung entfernt gelegenen Einfamilienhaus, daß ursprünglich im Eigentum der Vermieterin stand. Die Garage wurde im schriftlichen Wohnungsmietvertrag nicht erwähnt, die Anmietung der Garage erfolgte mündlich.

Später erwarb die Kläger das Eigentum an dem Einfamilienhaus, in dem sich die Garage befindet und kündigten das Mietverhältnis über die Garage.

Das Amtsgericht wie auch das Landgericht hatten die Räumungsklage abgewiesen, auf die Revision hob der Bundesgerichtshof die Entscheidung auf und gab der Klage statt.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes wäre eine Kündigung der Garage nur dann unzulässig, wenn diese Bestandteil des Wohnraummietvertrages wäre.

Ein solcher Fall war hier jedoch nicht anzunehmen, da bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage grundsätzlich eine Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen besteht.

Im entschiedenen Fall wurde diese Vermutung auch nicht widerlegt. Im Regelfall kann zwar angenommen werden, daß die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen, wenn sich die Wohnung und die Garage auf demselben Grundstück befinden. Selbst diese Voraussetzung lag hier jedoch nicht vor, auch die übrigen Umstände des Falles rechtfertigten die Annahme einer rechtlichen Einheit beider Mietverträge nicht.

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