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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Neues zur Eigenbedarfskündigung

 

Eigenbedarfskündigungen beschäftigen die Gerichte in zunehmenden Maße, häufig motiviert durch die Aussicht der Mieter, eventuell eine ,,Abfindung" zu erhalten.

Der Bundesgerichtshof hatte sich in einer Entscheidung vom 11.10.2016, VIII ZR 300/15 mit dem Sonderfall einer sogenannten Vorratskündigung auseinanderzusetzen.

Geklagt hatte die Mieterin einer Wohnung des Beklagten, der den Mietvertrag im April 2011 zum 31.01.2012 gekündigt hatte und zwar mit der Begründung, dass er die Wohnung ,,dringend" benötige, um seine pflegebedürftige Mutter aufzunehmen, die weit über 80 Jahre alt sei.

Der Räumungsrechtsstreit endete durch einen Prozessvergleich, in dem eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2012 vereinbart wurde und die Klägerin, sollte sie fristgerecht ausziehen,
€ 1.000,00 erhalten sollte.

Die Wohnung stand nach dem Auszug der Klägerin im August 2012 leer, die Mutter des Beklagten zog nicht um, verstarb jedoch im November 2014.

Streitig war nun, ob die Mutter des Beklagten das Haus wirklich verlassen wollte und in die Wohnung des Beklagten umziehen wollte oder nicht. Die Klägerin forderte Schadensersatz in Höhe von € 23.642,00 wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs.

Damit hatten Sie weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht Erfolg, der Bundesgerichtshof hob den Beschluss des Landgerichtes jedoch auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Landgerichtes zurück.

Nach Auffassung des BGH war der zeitliche Ablauf ein deutliches Anzeichen dafür, dass die Kündigung im April 2011 zum 31.01.2012 eine mögliche spätere Nutzung erst vorbereiten sollte, der Nutzungswunsch der Mutter des Beklagten aber noch unbestimmt war und erst geweckt werden musste.

Eine sogenannte Vorratskündigung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB jedoch nicht aus, da lediglich ein noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zu Grunde liegt. Der Nutzungswunsch muss sich so weit verdichtet haben, dass ein konkretes Interesse einer zeitnahen Eigennutzung besteht. Wenn der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat umsetzt, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf lediglich vorgeschoben war.

Es ist dem Vermieter unter diesen Umständen zuzumuten, nachvollziehbar darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll, wobei strenge Anforderungen an diesen Vortrag zu stellen sind.

Erst wenn dies gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass ein Selbstnutzungswillen des Vermieters bereits vorher nicht bestanden hat.

Es bleibt nunmehr abzuwarten, wie das Landgericht entscheiden wird.

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