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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Neues zur Eigenbedarfskündigung

Die Frage, ob eine Personengesellschaft eine Eigenbedarfskündigung aussprechen darf, beschäftigt die Gerichte seit Ewigkeiten.

Der Bundesgerichtshof hat nun mit seiner Entscheidung vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15, für Klarheit gesorgt und zwar zugunsten der Vermieter.

Im entschiedenen Fall hatten die Mieter vom Rechtsvorgänger der Vermieterseite 1985 eine 5-Zimmer-Wohnung in München angemietet.

Geklagt hatte nun eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die aus vier Gesellschaftern besteht und das Anwesen, in dem die Wohnung liegt, erworben hatte.

Der Gesellschaftsvertrag sieht als Zweck die Instandsetzung, Modernisierung und den Ausbau des Anwesens vor, sowie dessen Vermietung und nach Möglichkeit die Aufteilung in Wohnungseigentum.

1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens sowie der Aufteilung in Wohnungen. Einige Wohnungen sind inzwischen verkauft, die Wohnung der Beklagten ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist.

Im September 2013 wurde das Mietverhältnis schließlich gekündigt und mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter begründet.

Die Mieter waren damit nicht einverstanden, sodass es zu einer Räumungsklage kam. Das Amtsgericht wies diese ab, weil es der Auffassung war, dass die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sei, da es die Klägerin treuwidrig versäumt habe, den Beklagten eine seit April 2014 leerstehende 76 qm große 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss anzubieten.

Das Landgericht wies die Berufung der Vermieterseite zurück, wich dabei von der Rechtsprechung des BGH ab und vertrat die Auffassung, dass mit Rücksicht auf den in  § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorgesehenen Bestands- und Verdrängungsschutz des Mieters eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einen Wohnraummietvertrag von vornherein nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen dürfe.

Die Vermieterseite legte Revision ein und hatte damit vor dem Bundesgerichtshof Erfolg.

Das Landgericht muss nun noch feststellen, ob der geltend gemachte Eigenbedarf gerechtfertigt ist und ob es mögliche Härtegründe gibt.

Der BGH hat allerdings in aller Klarheit Ausführungen zur Eigenbedarfskündigung durch Gesellschaften bürgerlichen Rechts vorgebracht. Danach ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, der nach seinem Wortlaut auf natürliche Personen zugeschnitten ist, in den Fällen entsprechend anzuwenden, in denen eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann somit eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Die vom Landgericht dazu angestellten Erwägungen stehen nach Auffassung des BGH einer entsprechenden Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen.

Wenn das Landgericht ausgeführt hat, dass diese Regelung den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare Anzahl von Personen auf Vermieterseite schützen soll, so ist bereits dies rechtlich verfehlt. 

Ein solcher Zweck kommt allein der Kündigungssperre des § 577 a BGB zu (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung). Zweck der Regelung des § 573 BGB ist vielmehr, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung den Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen, andererseits aber auch dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, bei Vorliegen eines triftigen Grundes das Mietverhältnis kündigen zu können.

Es sollen also nicht nur Mieterinteressen geschätzt werden, sondern ein gerechter Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter ermöglicht werden.

Nachdem die GbR als jedenfalls teilrechtsfähig anerkannt wurde, sind zwar nicht mehr die Gesellschafter als natürliche Personen Vermieter, sondern die Gesellschaft selbst, sodass
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht mehr direkt greift. Allerdings hat sich die Interessenlage nicht verändert, weil die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes durch die Anerkennung einer Teilrechtsfähigkeit der GbR deren Rechtsposition nicht beschneiden wollte.

Entstanden ist vielmehr eine Regelungslücke, die der Gesetzgeber nicht erkannt und nicht geschlossen hat, sodass dieses durch den Bundesgerichtshof zu klären war.

Mit der 2013 erfolgten gesetzlichen Ergänzung der Kündigungssperre aus § 577 a BGB hat der Gesetzgeber jedenfalls geklärt, dass er einer GbR nicht die Befugnis zur Kündigung wegen Eigenbedarfs nehmen möchte. Die hier entstandene Lücke ist im Wege einer analogen Anwendung des §  573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dahin zu schließen, dass sich auch eine teilrechtsfähige GbR auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen darf.

Dies ergibt sich schon daraus, dass eine solche GbR in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft gleichzustellen ist, denn es gibt nicht nur kleine Miteigentümer- und Erbengemeinschaften, sondern auch solche, die eine hohe Mitgliederzahl bzw. verflochtene Strukturen aufzuweisen haben.

Die vom Landgericht angeführte Unüberschaubarkeit des Mitgliederbestands kann somit kein Argument darstellen.

Das Amtsgericht hat in seiner Entscheidung darauf hingewiesen, dass die Kündigung unwirksam war, weil die Vermieterseite es unterlassen habe, eine freistehende Wohnung anzubieten, das Landgericht hatte diese Frage offengelassen.

Der Bundesgerichthof hat nun geklärt, dass mit dieser Entscheidung die bisherige Rechtsprechung geändert wird. Wird es von der Vermieterseite unterlassen, eine im selben Anwesen gelegene Wohnung, die frei ist, den gekündigten Mietern anzubieten, so hat dies keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung.

Ein Vermieter muss zwar die Folgen eine Eigenbedarfskündigung für den Mieter so gering wie möglich halten und soll im Rahmen dieser Verpflichtung auch eine ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anbieten, sofern diese sich im selben Haus oder der selben Wohnanlage befindet. Unterlässt er dies, so hat dies jedoch nicht die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge!

 

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