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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Betriebskostennachforderungen

Vermieter haben binnen der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB die Betriebskosten abzurechnen.

Die Frage ist nur, was passiert, wenn der entsprechende Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.

Damit hat sich der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 25.01.2017 ‑VIII ZR 249/15- befasst.

Geklagt hatte der Vermieter einer Wohnung, deren Mieterin monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu entrichten hatte. Im Mietvertrag war eine handschriftliche Ergänzung enthalten, wonach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden.

Der Vermieter hatte mit Schreiben vom 07.12.2013 die Betriebskosten für die Jahre 2010/2011 gegenüber der Mieterin abgerechnet, nachdem die Wohnungs-eigentümergemeinschaft den Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümer gem. § 28 Abs. 5 WEG gefasst hatte.

Da die Mieterin nicht bereit war zu zahlen, reichte der Vermieter Klage ein und hatte damit weder vor dem Amtsgericht, noch vor dem Landgericht Erfolg. Auch die Revision vor dem Bundesgerichtshof war erfolglos.

Der BGH hat dazu angemerkt, dass die Abrechnungspflicht nicht davon abhängig ist, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt.  Eine solche, im Zweifel auch ungeschriebene, Voraussetzung ist der Vorschrift des § 556 Abs. 3 S. 1 BGB nicht zu entnehmen und ergibt sich auch nicht aus dem Gesetzesmaterialien bzw. der Gesetzessystematik.

Es wäre auch nicht mit dem Zweck der Vorschrift zu vereinbaren, Abrechnungssicherheit für den Mieter zu schaffen.

Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft entfalte gegenüber Dritten, wie hier dem Mieter, keinerlei Bindung, sondern ist nur hinsichtlich der Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die Lasten des Gemeinschaftseigentums und die weiteren Kosten nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen, maßgeblich und zwar allein gegenüber den anderen Eigentümern im Innenverhältnis.

Wenn der Vortrag der Vermieterseite richtig wäre, wäre der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, weil er durch das zusätzliche Erfordernis eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft dem erhöhten Risiko ausgesetzt wäre, die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erreichen.

Somit kann ein Vermieter einer Eigentumswohnung bei einer verspäteten Abrechnung der WEG nur noch dann eine Nachforderung geltend machen, wenn er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, was er im Zweifel zu beweisen hat.

Sollte sich im Mietvertrag eine davon abweichende Vereinbarung finden, so wäre diese gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Zwar muss sich der Vermieter ein Verschulden des Verwalters der Wohnungseigentümergemeineschaft nicht zurechnen lassen, weil er nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung ist.

Allerdings hat im entschiedenen Fall der Kläger hier lediglich geltend gemacht, die bis zum 31.12.2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei deswegen abberufen worden.

Es ist nicht auszuschließen, dass für den Fall, dass der Kläger in diesem Verfahren dazu Weiteres und Genaueres vorgetragen hätte, er Erfolg gehabt hätte, insbesondere dann, wenn er hätte vortragen können, dass er alles ihm Zumutbare getan hat, um jedenfalls seine Betriebskostenabrechnung erstellen zu können.

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