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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Instandsetzung ist nicht Instandhaltung

Wenn eine Gemeinschaftsordnung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, unterscheidet und die Pflicht zur Instandhaltung einem Sondereigentümer zuweist, so ist die Instandsetzung Sache der Gemeinschaft, so der BGH in seiner Entscheidung vom 09.12.2016 V ZR 124/16.

Geklagt hatte ein Wohnungseigentümer der beklagten Eigentümergemeinschaft.

Streitpunkt war ein in einer Zwischendecke seines Einfamilienhauses befindliches warmwasserführendes Rohr der gemeinschaftlichen Heizungsanlage, die sich im Heizungsraum eines anderes Gebäudes der Anlage befindet, wo auch die Absperrmöglichkeit für das Rohr angebracht ist.

In der Teilungserklärung ist unter anderem geregelt, dass der Kläger die Kosten der Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes trägt, soweit sich diese im Bereich der zu seinem Sondereigentum gehörenden Räumlichkeiten befinden.

Die Kosten der Instandhaltung aller Ver- und Entsorgungsleitungen, soweit diese Leitungen nur von einem Eigentümer allein genutzt werden, trägt derjenige Eigentümer allein, der die Leitungen allein nutzt. Weiter ist geregelt, dass die Instandhaltung von demjenigen Eigentümer zu veranlassen ist, der die Kosten der Instandhaltung zu tragen hat.

Im Jahre 2011 ereignete sich im Bereich der Sondereigentumseinheit des Klägers ein Rohrbruch, wodurch die Zwischendecke durchfeuchtet wurde und durchhing. Daraufhin beauftragte die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft ein Unternehmen mit der Reparatur des Rohrs, die Beschädigung der Zwischendecke wurde nicht beseitigt!

Der Kläger führte die notwendigen Maßnahmen in Eigenarbeit aus und verlangte die Zahlung von 1.122,00 €.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht gab ihr statt. Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und wies die Klage zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück.

Der BGH hat dazu angemerkt, dass die Teilungserklärung die Reparatur der Wasserleitung zwar nicht dem Kläger zuweist, sondern allen Wohnungseigentümern, ausdrücklich wird in der Teilungserklärung aber nur die kostenpflichtige Instandhaltung der Ver- und Entsorgungsleitung geregelt, nicht jedoch ihre Instandsetzung.

Wenn eine Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung unterscheidet und sie nur die Pflicht zur Instandhaltung einem Sondereigentümer zuweist, so ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

Allerdings konnte hier aufgrund der Entscheidung des Landgerichtes nicht davon ausgegangen werden, dass der vom  Kläger geltend gemachte Schaden durch die Reparatur der Wasserleitung verursacht worden war. Gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist der Schaden zu ersetzen, der adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der am Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verursacht wurde.

Auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums gehört hierzu. Allerding gibt § 14 keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die infolge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind.

Somit kann der Kläger Ersatz der Kosten verlangen, die dadurch entstanden sind, dass für die Reparatur der Leitung die Zwischendecke geöffnet und wieder verschlossen wurde.

Beseitigt ein Eigentümer den Schaden in Eigenarbeit, so kann er fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen. Ein solcher Ersatzanspruch besteht jedoch nicht, wenn die Zwischendecke bereits wegen Durchfeuchtung beschädigt war und ohnehin erneuert werden musste.

Daher muss das Landgericht diesbezüglich den Sachverhalt weiter aufklären.

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