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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Falsches Baujahr = Rückabwicklung

Die Erwartungshaltung der Käufer hinsichtlich einer erworbenen Immobilie beißt sich häufig mit der Realität.

Das Oberlandesgericht Hamm hat jetzt in einer Entscheidung vom 02. März 2017, ‑ 22 U 82/16 - dem Käufer eines Wohnhauses einen Rückabwicklungsanspruch zugestanden, weil das im notariellen Kaufvertrag genannte Baujahr des Hauses als vereinbarte Beschaffenheit des Kaufgegenstandes auszulegen war und das Wohnhaus zwei Jahre früher als angegeben fertiggestellt war.

Es ging in der Sache um ein Haus, das die Eltern der Beklagten in den 1990-er Jahren errichtet hatten. Die Beklagte kaufte das Haus 2008 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge.

2013 veräußerte die Beklagte das Hausgrundstück an die Kläger. Im Vertrag ist 1997 als Baujahr angegeben.

Das Gebäude wurde jedoch tatsächlich 1995 bezugsfertig fertiggestellt und bezogen, sodass die Kläger unter Hinweis auf das falsch angegebene Baujahr die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangten.

Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht sah dies in der Berufung nicht anders.

Das verkaufte Grundstück leidet an einem Sachmangel, weil das Haus eben nicht 1997, sondern bereits im ersten Quartal 1995 errichtet worden war.

Die Angabe des Baujahrs im Kaufvertrag stellt eine sogenannte Beschaffenheitsvereinbarung dar, sodass sich die Kläger darauf verlassen durften, dass diese Angabe den Tatsachen entspricht.

Da das Haus aber schon im ersten Quartal 1995 bezugsfertig war, hat die Beklagte für diesen Mangel einzustehen.

Auch der vertraglich vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung ändert daran nichts, weil dieser nicht für eine vertraglich vereinbare Beschaffenheit der Kaufsache gilt.

Die Pflichtverletzung ist hier auch erheblich, was sich schon daraus ergibt, dass im notariellen Vertrag ausdrücklich ein konkretes Baujahr vereinbart worden war. Diese Abweichung überschreitet auch die sogenannte Bagatellgrenze und dürfte sich auf den Verkehrswert des Grundstückes auswirken.

Hinzu kam, dass die Kläger durch den in den Kaufvertragsverhandlungen tätigen Vater der Beklagten, dessen Verhalten sich die Beklagte zurechnen lassen muss, über das Baujahr des Hauses arglistig getäuscht wurden.

Im Rahmen der Abwägung war auch zu berücksichtigen, dass es nicht nur diesen Mangel gab, sondern aufgrund bestehender Mängel eine Reduzierung des Kaufpreises um 50.000,00 € erfolgt war.

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