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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Immobilienreservierung

Reservierungsvereinbarungen sind im Rahmen eines geplanten Immobilienkaufs nicht selten. Das Amtsgericht München hatte in einer Entscheidung vom 01.07.2016, AZ: 191 C 28518/15, über eine Reservierungsvereinbarung entschieden, die wie folgt lautete:

„Der Kaufpreis beträgt 140.740,00 €. Darüber hinaus ist vom Käufer bei Kaufvertragsabschluss eine Provision an die Firma A-Bauplanungs GmbH, Berlin, und B-Immobilienbüro, Berlin, i. H. v. insgesamt 7,14 % inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer, somit 10.049,00 € zu zahlen.

Dem Käufer ist bekannt, dass eine wirtschaftliche Verpflichtung zwischen dem Verkäufer und der Firma A-Bauplanungs GmbH besteht. Sollte der notarielle Kaufvertrag aus Gründen, die der Käufer zu vertreten hat, zwischen den Parteien nicht zustande kommen, so steht der Betrag entsprechend Ziff. 3 als pauschalierter Schadensersatz dem Verkäufer zu.“

Verklagt war in diesem Fall der Eigentümer einer Einzimmerwohnung, die für 141.000,00 € zum Kauf angeboten worden war. Der Kläger hatte Interesse an dieser Wohnung.

Die Reservierungsvereinbarung wurde im Mai 2015 unterzeichnet, 3.000,00 € Reservierungsgebühr wurden an den Beklagten gezahlt. Die Vertragsverhandlungen blieben jedoch erfolgslos, sodass der Kläger die 3.000,00 € zurückforderte. Er hatte vor dem Amtsgericht München damit Erfolg.

Das Gericht hat dazu angemerkt, dass die Reservierungsvereinbarung wegen Formnichtigkeit unwirksam war, da keine notarielle Beurkundung erfolgt war.

Durch die notarielle Beurkundung sollen die Parteien auf die Bedeutung des Geschäftes hingewiesen werden und vor dem Eingehen übereilter Verpflichtungen geschützt werden, zudem soll eine sachkundige Beratung gewährleistet werden.

Unabhängig vom Aspekt dieses Beurkundungszwangs, muss die Beurkundung dann erfolgen, wenn das in der Vereinbarung versprochene Entgelt 10 % bis 15 % der vereinbarten Provision übersteigt. Der Formzwang gilt auch für einen Vertrag, mit dem über die Vereinbarung eines empfindlichen Nachteils mittelbarer Zwang ausgeübt werden soll, die Immobilie zu erwerben oder zu veräußern.

Die im entschiedenen Fall geregelte Reservierungsgebühr machte 29,7 % der Maklerprovision aus, sodass die Grenzwerte weit überschritten waren. Durch das Vertragsstrafeversprechen war der Kläger zudem mittelbar zu dem Kaufvertragsabschluss gedrängt worden.

Die Vereinbarung über die Reservierungsgebühr stellt eine unangemessene Beteiligung des Klägers dar, weil sich der Beklagte durch die Vereinbarung eine erfolgsunabhängige Vergütung gesichert hatte, der kein gleichwertiges Äquivalent gegenüber stand.

 

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