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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Schifffahrt als Sachmangel?

Über einen interessanten Sachverhalt hatte das Amtsgericht Köln mit einer Entscheidung vom 14.06.2011, 223 C 26/11 zu entscheiden.

Zwar spielt der Fall am Rhein, könnte jedoch genauso gut gerade angesichts der zunehmenden Bebauung an der Elbe in Hamburg spielen.

Beklagt war die Mieterin einer Wohnung, die seit Juni 2009 eine Wohnung im Kölner Rheinauhafen zwischen der Severinsbrücke und den sogenannten Kranhäusern angemietet hatte. Im Mietvertrag war geregelt, daß den Mietern bekannt ist, daß es zu unmittelbarer Nachbarbebauung kommen wird, die Miete betrug 1.303,00 € brutto.

An der vor dem Haus über mehrere Kilometer verlaufenden Kaimauer legen vor allem nachts und an den Wochenenden Binnenschiffe an, die zum Teil ihre Dieselmotoren laufen lassen. Darüber hinaus fanden um das Gebäude herum Bauarbeiten statt, durch die es zu Emissionen kam. Bei der Besichtigung der Wohnung sowie beim Einzug der Beklagten war das benachbarte Kranhaus etwa zur Hälfte im Rohbau fertiggestellt.

Die Beklagte kündigte im Mai 2010 an, ab Juni 2010 lediglich unter Vorbehalt zu zahlen und erklärte Ende Mai 2011, die Miete auch im Hinblick auf ein bestehendes Zurückbehaltungsrecht einbehalten zu wollen.

Von September 2010 bis März 2011 zahlte die Beklagte ca. 3.700,00 € weniger Miete, die die Klägerin nun versuchte einzuklagen.

Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben, weil es der Auffassung war, daß die von der Beklagten zu leistende Miete nicht gemindert werden durfte.

Die Argumentation der Beklagten, daß die vor der Wohnung anlegenden Schiffe und der davon ausgehende Lärm sowie die Geruchs- und Schadstoffbelästigung eine Minderung rechtfertigen, konnte das Amtsgericht nicht teilen. Dem Mieter steht das Recht zur Minderung aus § 536 BGB dann nicht zu, wenn er den Mangel der Mietsache bei Vertragsabschluß kennt oder ihm dieser infolge grob fahrlässiger Unkenntnis unbekannt geblieben ist, es sei denn der Vermieter hat diesen arglistig verschwiegen. Vorliegend war der Beklagten jedoch der Umstand der anlegenden Schiffe samt Emissionen bekannt.

Aufgrund der Lage der Wohnung, mußte die Beklagte dies für möglich halten, denn wer eine unmittelbar am Rhein gelegene Wohnung besichtigt und anmietet, muß damit rechnen, daß es dort zu Emissionen von Frachtschiffen kommen kann, auch wenn beim Besichtigungstermin eventuell keine Schiffe vor Anker lagen.

Selbst wenn ein Mieter nicht aus Köln stammt, so ist es, der Allgemeinheit bekannt, daß es sich bei dem Rhein um eine der meistbefahrensten Schifffahrtsstraßen Europas handelt und Schiffe bei Ruhepausen auch am Ufer anlegen.

Somit konnte sich die Beklagte auch nicht auf eine Minderung wegen Lärm und Staubemissionen der Bauarbeiten berufen. Wenn ein größeres Bauprojekt noch nicht fertiggestellt ist, so muß klar sein, daß es bis zur Fertigstellung zu Belästigungen kommt.

Gleiches gilt natürlich auch für Wohnbebauungen beispielsweise an der Elbe.

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