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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Beschlusskompetenz und Rauchwarnmelder

 

Nach einer Entscheidung des Landgerichtes Hamburg vom 29. März 2017, 318 S 36/16, haben Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz für eine einheitliche Vollausstattung des Wohnungseigentums mit Rauchwarnmeldern, auch wenn dies über die Anforderung der Landesbauordnung hinausgeht. Gleiches gilt für eine einheitliche Wartung durch einen externen Dienstleister.

Im entschiedenen Fall hatte die Eigentümerversammlung einer WEG im Juni 2015 den Beschluss gefasst, sämtliche Wohnräume der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Die Wartung sollte durch einen externen Dienstleister durchgeführt werden und zwar auch für den Fall, dass bereits Rauchwarnmelder in den Wohnungen installiert waren.

Sowohl den Gerätemietvertrag als auch den Wartungsvertrag mit dem Dienstleister hatte der Bauträger bereits aufgrund der Vollmachten aus den Erwerberverträgen abgeschlossen.

Das Amtsgericht Hamburg-Barmbek hatte den Beschluss als ungültig erklärt, weil er nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach. Für die getroffenen Regelungen habe der Wohnungseigentümergemeinschaft die Regelungskompetenz gefehlt

Dies sah das Landgericht Hamburg in zweiter Instanz allerdings vollständig anders und entschied, dass der Beschluss über den Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern weder wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig war, noch ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Immer dann, wenn eine öffentlich-rechtliche Einbaupflicht besteht, liegt eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für die Installation von Rauchwarnmeldern vor. Dabei spielt es keine Rolle, ob sich diese Pflicht an die Eigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte am bebauten Grundstück oder aber an den einzelnen Wohnungseigentümer richtet. Sie umfasst dabei auch die regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.

§ 45 Abs. 6 HBauO sieht vor, dass in Wohnungen Schlafräume, Kinderzimmer und Flure über die Rettungswege von Aufenthaltsräume führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben müssen.

Der Beschluss war über diese Regelung hinausgegangen, weil er einen Einbau in sämtlichen Wohnräumen vorsieht. Dies ist aber allein eine Frage ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht, ob eine entsprechende Beschlusskompetenz vorliegt. Wohnungseigentümer können gemäß § 15 Abs. 2 WEG den Gebrauch des Gemeinschaftssondereigentums schließlich durch Mehrheitsbeschluss regeln.

Da der einheitliche Einbau sowie die einheitliche Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet und den Nachweis der Einhaltung der Obliegenheit zum Einbau und zur Wartung der Rauchwarnmelder gegenüber den Versicherungen erleichtert, entspricht der Beschluss auch einer ordnungsgemäßen Verwaltung und dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer.

Schließlich besteht in einem Schadenfall die Gefahr, dass bei einem Verstoß einzelner Wohnungseigentümer gegen ihre Einbauverpflichtung oder Wartungspflicht die Leistungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude vom Versicherer gekürzt werden, weil die Auswirkungen einer unterlassenen gesetzlich vorgeschriebenen Ausstattung und Wartung auf die Leistungspflicht der Versicherer bislang gerichtlich nicht abschließend geklärt ist.

 

 

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