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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Missbrauch von Stimmrechten im Rahmen einer WEG

 

Eine wichtige Entscheidung hat der Bundesgerichthof am 14.07.2017, V ZR 290/16 getroffen.

 

Parteien dieses Rechtsstreits waren Wohnungseigentümer, vorhanden waren vier Wohneinheiten.

 

Regelungen zum Stimmrecht fanden sich in der Teilungserklärung nicht, der Kläger dieses Verfahrens war ursprünglich Eigentümer der Wohnungen Nr. 3 und 4, veräußerte dann aber die Wohnung Nr. 4 an eine UG & Co. KG, die dementsprechend auch als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde.

 

Der Kläger ist sowohl, Kommanditist als auch Geschäftsführer der UG & Co. KG, Komplementärin ist eine UG, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Kläger ist.

 

Schließlich wurde in einer Eigentümerversammlung der Beschluss gefasst, dass die UG & Co. KG vom Stimmrecht ausgeschlossen ist und zwar mit den auf die Wohnung 1 und 2 entfallenen Stimmen. Weiter wurden Beschlüsse über die Jahresabrechnung und die Verwalterbestellung gefasst.

 

Der Kläger reichte dementsprechend Klage gegen diese beiden Beschlüsse ein, scheiterte allerdings sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht.

 

Auf die Revision hat der Bundesgerichtshof der Klage stattgegeben!

 

Der Bundesgerichtshof hat deutlich gemacht, dass der Gesellschaft ein Stimmrecht zusteht, sodass die unterbliebene Wertung ihrer Stimme einen formellen Mangel der Beschlüsse begründet.

 

In dieser Wohnungseigentümergemeinschaft galt mangels Regelung bezüglich des Stimmrechtes das sogenannte Kopfstimmrecht gemäß § 25 Absatz 2 Satz 2 WEG, d. h. jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme.

 

Als Wohnungseigentümer und somit Inhaber des Stimmrechts gilt derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, im vorliegenden Fall also die UG & Co. KG.

 

Da der Kläger eine Wohneinheit veräußert hat, ist somit nachträglich ein zusätzliches neues Stimmrecht des Erwerbers hinzugekommen, das unabhängig davon entsteht, ob ein Wohnungseigentümer das Alleineigentum an einer Einheit auf eine juristische Person überträgt.

 

Auch wenn der Kläger die Veräußerung allein deswegen vorgenommen haben sollte, um ein zusätzliches Stimmrecht zu erlangen, liegt nach Auffassung des BGH kein Scheingeschäft im Sinne des § 117 Abs. 1 BGB vor.

 

Die Vermehrung von Stimmrechten ist im Rahmen des Kopfstimmrechts hinzunehmen, auch dann, wenn der Veräußerer Einfluss auf den Erwerber und seine Stimme ausübt.

 

Angesichts der Tatsache, dass das Stimmrecht zu den elementaren Mitgliedschaftsrechten gehört, ist die Gesellschaft auch nicht von der Ausübung dieses Stimmrechts ausgeschlossen.

 

Ein solches Recht darf nur unter engen Voraussetzungen und ausnahmsweise eingeschränkt werden, so z.B. bei schwerwiegenden Interessenkollisionen wie in § 25 Abs. 5 WEG geregelt.

 

Aus dieser Regelung lässt sich auch schließen, dass erhebliche Beitragsrückstände das Stimmrecht ebenso wenig entfallen lassen, wie rechtsmissbräuchliches Verhalten. Die Minderheit soll durch das Prinzip ordnungsgemäßer Verwaltung geschützt werden, sodass ein allgemeiner Stimmenausschluss bereits wegen der Gefahr der Majorisierung im vorliegenden Fall nicht in Betracht kam.

 

Die UG & Co. KG durfte auch nicht von ihrem Stimmrecht zu den beiden streitigen Beschlüssen ausgeschlossen werden, weil die Voraussetzungen eines Stimmrechtsausschlusses nicht vorlagen.

 

Es reicht nicht aus, dass ein Wohnungseigentümer aufgrund seines Stimmgewichts Entscheidungen blockiert, obwohl es aufgrund ordnungsgemäßer Verwaltung geboten wäre, einen positiven Beschluss zu fassen.

 

Es müssen Umstände hinzutreten, die die übrigen Wohnungseigentümer in treuwidriger Weise benachteiligen, was in der Regel nur bei positiven Stimmabgaben der Fall sein wird, die dazu führen, dass Beschlüsse zustande kommen, nicht aber beim Negativbeschluss.

 

 

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