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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Neues zum Eigenbedarf

 

Das Amtsgericht Düsseldorf hat in einem Urteil vom 07. August 2017, 25 C 447/16, die Auffassung vertreten, dass bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Person, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, anzugeben sind.

Es genügt nicht, wenn der Vermieter angibt, er benötige das gesamte Haus, um dort mit seinen Kindern und seiner Mutter wohnen und arbeiten zu können.

Die hier beklagten Mieter hatten 2012 in einem Mehrparteienhaus eine im zweiten Stock gelegene Wohnung angemietet. Circa vier Jahre später wurden die Kläger die neuen Eigentümer des Hauses.

Das Haus besteht aus drei Vollgeschossen, einem Keller und einem Dachgeschoss und wurde von sieben Mietparteien bewohnt.

Die Kläger kündigten der Beklagten wegen Eigenbedarfs und gaben als Kündigungsgrund an, dass sie, wie sie der Beklagten mündlich bereits mitgeteilt hätten, das Haus gekauften hätten, um im gesamten Haus mit ihren Kindern und der Mutter des Klägers wohnen und arbeiten zu können.

Hierzu werde nun das gesamte Haus umgebaut, nämlich ab Januar 2017, danach werde das gesamte 2. Obergeschoss und somit auch die von der Beklagten gemietete Wohnung zu Schlafzimmern und Badezimmer für sie und ihre Kinder.

Die Beklagte widersprach der Kündigung, da sie von einem vorgeschobenen Eigenbedarf ausging, sodass die Kläger Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erhoben.

Sie waren jedoch nicht erfolgreich.

Das Amtsgericht Düsseldorf war der Auffassung, dass das Kündigungsschreiben den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB nicht genügt. Die Begründung in einem solchen Schreiben soll dem Mieter Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen und es ihm ermöglichen, rechtzeitig alles unternehmen zu können, sodass bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Person, für die die Wohnung benötigt wird und das Interesse, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, anzugeben sind.

Im hier entschiedenen Fall haben die Kläger aber weder die Bedarfspersonen vollständig angegeben noch deren jeweiligen Bedarfsgrund hinreichend dargelegt. Die Beklagte konnte hier also die gewünschte Eigennutzung nicht nachvollziehen.

Es fehlt beispielsweise auch an der Benennung der genauen Anzahl der Kinder, was hier von Bedeutung war, weil das Haus bislang von sieben Mietparteien genutzt wurde und die Klägerin so nicht einschätzen konnte, ob rechtsmissbräuchlich überhöhter Bedarf geltend gemacht wird.

Außerdem hatten die Kläger nach Auffassung des Gerichtes nur unzureichende Angaben zu ihrem Eigennutzungsinteresse unterbreitet, weil sie lediglich angegeben hatten, mit ihrer Familie dort wohnen und arbeiten zu wollen. Dies genügt den formellen Anforderungen jedoch nicht! 

Ein Vermieter muss in einer solchen Kündigung die sogenannten Kerntatsachen im Kündigungsschreiben angeben, bei einer Eigenbedarfskündigung sind dies beispielsweise Angaben wie eine fehlende anderweitige Unterbringung vor Ort, die mangelnde Größe der bisherigen Wohnung, oder aber die Kündigung des Vermieters der bisherigen Wohnung.

Außerdem fehlt es an jeder Begründung zum Einzugsinteresse der Mutter, die das gesamte erste Obergeschoss und einen Teil des Erdgeschosses bewohnen soll.

Die Kläger hatte sich auch darauf berufen, dass der Beklagten die Motivation mündlich bereits mitgeteilt worden war und im Kündigungsschreiben darauf Bezug genommen worden war. Dies führte jedoch nicht dazu, dass eine schriftliche Begründung nicht erforderlich wäre, weil der Verweis zu pauschal war.

Vermietern ist daher zu raten, die geplanten Ausführungen in einer Eigenbedarfskündigung sehr gründlich prüfen zu lassen, da, wie an diesem Urteil eindrucksvoll zu sehen ist, Amtsgerichte häufig sehr strenge Anforderungen an die Eindeutigkeit und Nachvollziehbarkeit einer Eigenbedarfskündigung stellen.

 

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