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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Vermieter dürfen Mietstruktur einseitig ändern!

Der Bundesgerichtshof hat am 21. September 2011, VIII ZR 97/11, eine wichtige Entscheidung getroffen.

In der Sache ging es um eine 4-Zimmer-Wohnung, für die ursprünglich eine monatliche Kaltmiete von ca. DM 426,00 vereinbart war, der beklagte Mieter ist seit 1979 vertraglich mit der Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin verbunden.

Nebenkosten waren in diesem Vertrag nicht aufgeführt, so daß im Dezember 2006 die Kläger dem Beklagten mitteilten, daß sie ab 2007 den Wasserverbrauch über einen noch einzubauenden Kaltwasserzähler erfassen wollten und verbrauchs-abhängig abzurechnen gedachten.

Zudem erhoben sie für die Kosten der Wasserversorgung ab Januar 2007 einen Vorschußbetrag in Höhe von monatlich € 43,61.

Der beklagte Mieter verweigerte jedoch den Einbau des Wasserzählers, so daß die Vermieterseite eine in zweiter Instanz erfolgreiche Klage auf Duldung des Einbaus des Wasserzählers erhob und im Juli 2008 zwei Kaltwasserzähler in der Wohnung einbauen ließ.

Im Mai 2009 erhielt der Mieter die Wasserabrechnung für die Monate Juli bis Dezember 2008, die einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von € 408,37 auswies, der Vorauszahlungsbetrag wurde ab Juli 2009 auf € 113,72 erhöht.

Mit der hier behandelten Klage beantragten sie die Zahlung des Nachforderungs-betrages, eines weiteren Betrages in Höhe von € 420,66 für die noch nicht vollständig geleisteten Vorschüsse für die Monate Juli bis Dezember 2009 sowie die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete gemäß § 558 BGB.

Amtsgericht wie auch Landgericht hatten die Klage abgewiesen, auf die Revision der Vermieterseite hob der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil auf. Er begründete dies damit, daß mangels einer besonderen Übergangsregelung in Artikel 229
§ 3 EGBGB, § 556 a BGB, die Regelung, wonach der Vermieter abweichend von der getroffenen mietvertraglichen Regelung befugt ist, einseitig die Mietstruktur zu ändern, wenn die Betriebskosten ganz oder teilweise nach dem Verbrauch oder der Verursachung durch den Vermieter erfaßt werden, auch auf die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 01.09.2001 bestehenden Mietverhältnisse un-eingeschränkt anwendbar ist. Dies entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der einen sparsamen und kostenbewußten Umgang mit Energie fördern und Kostengerechtigkeit schaffen wollte.

Die einseitige Änderungsbefugnis des Vermieters gilt nach dieser Entscheidung auch dann, wenn die Parteien bislang keine oder nur eine teilweise gesonderte Umlage der Betriebskosten vereinbart haben.

Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind Alt-Mietverträge hiervon nicht ausgenommen, so daß der Anspruch auf Zahlung des Nachforderungsbetrages nicht verwehrt werden konnte.

Hinsichtlich der geltend gemachten Vorschußzahlung für 2009 muß das Landgericht entscheiden, da die Angelegenheit zurückverwiesen wurde.

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