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Bau- und Immobilienrecht


Bau- und Immobilienrecht

Duldungspflicht bei Modernisierungsmaßnahmen

 

Häufig möchten die Eigentümer in einer Immobilie Modernisierungsmaßnahmen durchführen, Mieter sehen dies nicht immer so positiv, weil sich in der Regel auch die Miete erhöht.

 

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 21. November 2017, Aktenzeichen: VIII ZR 28/17, einen Extremfall zu entscheiden gehabt.

 

Verklagt worden waren die Mieter eines älteren Reihenhauses, die seit 30 Jahren dort leben. Die monatliche Miete betrug 463,00 €. Nachdem die Klägerin, eine Entwicklungsgesellschaft, die Siedlung vor mehreren Jahren erworben hatte, wollte sie nun umfangreiche bauliche Maßnahmen durchführen und klagte auf Duldung.

 

Geplant waren dabei die Hinzufügung neuer Räume wie zum Beispiel ein Wintergarten, der Ausbau des Spitzbodens unter Veränderung des Grundrisses, ein veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads, die Anlegung einer Terrasse sowie der Abriss einer Veranda.

 

Die Miete sollte auf 2.150,00 € monatlich steigen, die Maßnahmen sollten etwa 14 Wochen andauern.

 

Vor dem Amtsgericht hatten die Eigentümer keinen Erfolg, weil es die Auffassung vertrat, dass die geplanten Maßnahmen nicht als Modernisierung zu werten seien. Wenn etwas völlig Neues geschaffen wird, die Identität der Räume vor und nach den Maßnahmen nicht mehr gewahrt wird, kann von einer Verbesserung der Mieträume nicht gesprochen werden.

 

Soweit Instandsetzungsmaßnahmen in den geplanten Maßnahmen enthalten waren, so sei auch diesbezüglich ein Anspruch nicht gegeben, weil diese abhängig vom gesamten Maßnahmenpaket waren.

 

Das Landgericht wies die Berufung der Klägerin zurück, allerdings mit einer anderen Begründung. Nach Auffassung des Landgerichtes steht der Mietvertrag einer Duldungspflicht hinsichtlich der begehrten Maßnahme entgegen.

 

Auch die Revision vor dem Bundesgerichtshof war erfolglos.

 

Der Bundesgerichtshof vertrat wieder eine andere Meinung als das Landgericht, kam aber zum selben Ergebnis. Bei den geplanten Maßnahmen handelt es sich nach Auffassung des BGH nicht um Modernisierungsmaßnahmen, die zu dulden sind. Denn eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass die Mietsache nicht dermaßen verändert wird, dass etwas Neues entsteht. Die geplanten Maßnahmen waren im vorliegenden Fall dermaßen weitreichend, dass deren Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändert hätte, denn es sollten hier weitere Räume entstehen und ein anderer Zuschnitt der Wohnräume sowie des Bades hergestellt werden.

 

Auch die Anlegung einer Terrasse sowie der Abriss der Veranda sprächen hierfür.

 

Somit kann nicht mehr von einer Verbesserung der Mietsache oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555 b BGB gesprochen werden.

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