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Steuerrecht


Steuerrecht

Steuerliche Belastung als Schadenersatz bei Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs

Die Geltendmachung eines Schadenersatzes im Rahmen der Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs ist alles andere als einfach. Dies liegt unter anderem daran, dass ein Immobilienerwerb bzw. dessen Rückabwicklung natürlich auch steuerlich erfasst werden.

Der Bundesgerichtshof hatte sich in seiner Entscheidung vom 26. Januar 2012, VII ZR 154/10, mit Parteien zu befassen, die sich um die Berechnung eines Schadenersatz-anspruchs nach Rückabwicklung eines Immobilienerwerbs stritten.

Die Kläger hatten im November 1999 mit einer GbR einen notariellen Vertrag über den Erwerb einer Wohnungseinheit in einem zu sanierenden denkmalgeschützten Gebäude geschlossen. Der Kaufpreis betrug DM 880.000,00, zu dessen Finanzierung die Kläger ein Bankdarlehen in Höhe von DM 977.778,00 bei einem Disagio von 10 % aufnahmen und die Räume als Büro vermieteten.

Steuerlich konnten sie als Werbungskosten unter anderen die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) gemäß § 7 EStG und die erhöhte Absetzung bei Baudenkmalen gemäß § 7 i EStG geltend machen.

Die Kläger machten dann Schadenersatz wegen Nichterfüllung aufgrund vorhandener Mängel geltend, die Beklagten wurden durch ein Urteil im November 2006 verurteilt, Zug um Zug gegen Rückgabe des Wohnungseigentums an die Kläger € 650,00 Sach-verständigenkosten zu zahlen und sie von den Ansprüchen der Bank aus dem Darlehensvertrag freizustellen. Außerdem wurde festgestellt, daß die Beklagten den Schaden zu ersetzen haben, der den Klägern aus der Rückabwicklung des Vertrages entsteht.

In diesem Verfahren machten die Kläger nunmehr geltend, dass sie Ersatz für Steuernachbelastungen im Jahr 2007 und in der Zukunft entgehende Steuervorteile zu verzeichnen haben und beantragten, die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von € 488.530,00 zu verurteilen.

Das Landgericht hatte der Klage teilweise stattgegeben, nämlich zu einer Zahlung von
€ 76.041,00 Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche der Kläger auf Rückerstattung der Grunderwerbssteuer.

Die Kläger legten allerdings Berufung ein und bezifferten ihren Schaden dann mit € 349.785,00, wobei in diesem Betrag Steuernachbelastungen für das Jahr 2007 in Höhe von € 174.806,00 und in der Zukunft entstehende Steuervorteile in Höhe von € 51.675,00 enthalten sind.

Die Kläger mußten sich unter anderem die bis 2006 erzielten Steuervorteile in Höhe von € 194.374,00 sowie ihre Mieteinnahmen anrechnen lassen. 

Das Oberlandesgericht verurteilte die Beklagten zur Zahlung von € 109.817,00 zuzüglich Zinsen und wies die Berufung der Kläger im übrigen zurück. Auf die Revision der Kläger hob der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil jedoch auf, soweit die Klage in Höhe eines Betrag von € 52.573,00 abgewiesen worden war und gab der Klage in Höhe von
€ 162.390,00 statt. 

Der Bundesgerichthof war der Auffassung, dass den Klägern 2007 ein Vermögensnachteil in Höhe des ausgeurteilten Betrages entstanden ist.

In den Jahren 2000 bis 2006 haben sie dadurch Steuervorteile erzielt, die sie gegenüber den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung die AfA gemäß § 7 EStG und die AfA gemäß § 7 i EstG als Werbungskosten geltend machen konnten. 

Im Jahr der Rückabwicklung des Kaufes führte dies jedoch zu von den Klägern zu versteuernden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, da steuerrechtlich Einnahmen eine Einkunftsart auch die Rückflüsse von Aufwendungen, die vorher bei der Ermittlung dieser Einkunftsart als Werbungskosten abgezogen worden sind. 

Solche Rückflüsse liegen vor, wenn ein Vertrag über den Erwerb einer Immobilie im Wege des sogenannten großen Schadenersatzes abgewickelt wird und in der Folge Anschaffungs-kosten zurückgezahlt werden. 

Wenn sich die Anschaffungskosten als AfA steuerrechtlich ausgewirkt haben, so werden als Werbungskosten geltend gemachte Aufwendungen zurückgezahlt, die der Erwerber bei Zufluss als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung der Besteuerung zu unterwerfen hat. Den Klägern sind die AfA in diesem Sinne um Jahre 2007 zugeflossen. Die Beklagten haben aufgrund des rechtskräftigen Urteils im Vorprozess die Kläger von deren Verbindlichkeiten gegenüber der Bank befreit. Die Kläger können diesen Betrag im Rahmen des ihnen gemäß § 635 BGB zustehenden Schadenersatzes geltend machen.  

Das OLG hat nach Auffassung des BGH den Klägern zu Unrecht den Betrag in Höhe von € 52.573,00 nicht zugesprochen, da die Kläger in den Jahren 2000 bis 2006 Steuervorteile auch dadurch erzielt haben, dass sie neben der AfA sonstige Werbungskosten im Sinne des § 9 Abs. 1 EStG geltend gemacht haben. Diese sind ihnen im Jahre 2007 dadurch zurückgeflossen, dass die Beklagten sich gegenüber der Bank von ihrer Darlehens-verbindlichkeit befreit haben. Auf diese Weise haben sie 2007 zu versteuernde Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt, die eine steuerliche Belastung von € 52.573,00 ergeben. 

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