Gewerberaummiete ist im Lockdown anzupassen!

Vermieter wie Mieter sind in Zeiten von Corona beide betroffen. Wie diese Situation zu lösen ist, haben Gerichte in Deutschland inzwischen unterschiedlich beantwortet.

Einen interessanten Ansatz hat das Oberlandesgericht Dresden in einer Entscheidung vom 24.02.2021, 5 U 1782/20, gefunden.

In diesem Verfahren hatte die Vermieterseite auf Zahlung geklagt. Vermietet war ein Ladenlokal, in dem ein Textileinzelhandelsgeschäft betrieben wurde.

Nachdem die Mieterin im April 2020 die Miete nicht gezahlt hatte und dies damit begründet hatte, dass sie in der Zeit vom 19.03. bis 19.04.2020 aufgrund der bestehenden Allgemeinverfügungen ihr Geschäft nicht öffnen durfte, vertrat sie die Auffassung, dass die Miete für diesen Zeitraum auf Null zu reduzieren sei, weil ein Mangel des Mietobjekts im Sinne des § 536 BGB vorliege. Hilfsweise berief sie sich auf die Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung sowie auf eine reduzierte Miete im Wege der Anpassung des Mietvertrages nach der so genannten Störung der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB.

Das Landgericht hatte der Klage der Vermieterseite noch stattgegeben, die Berufung der Mieterin hatte vor dem Oberlandesgericht jedoch teilweise Erfolg.

Das Oberlandesgericht Dresden hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.

Jedenfalls nach Auffassung des Oberlandesgerichts Dresden kommt es auf die Frage, ob ein Mangel des Mietobjekts vorliegt, nicht an, die Vorschriften der Unmöglichkeit würden ebenfalls keine Anwendung finden.

Allerdings ist durch den Lockdown eine Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB des Mietvertrages gegeben, so dass eine Anpassung des Vertrags notwendig wird und zwar dahingehend, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte zu reduzieren ist.

Diese Lösung hat das Gericht gewählt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt hat oder aber sie vorhersehen konnte. Es sei daher angebracht, die für beide Seiten bestehenden Belastungen gleichmäßig auf beide Seiten zu verteilen.