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,,Ausführungsart“ und Schönheitsreparaturklausel
Mit einem Urteil vom 06.12.2022, 3 U 132/21 hat das Oberlandesgericht Brandenburg entschieden, dass der Begriff der ,,Ausführungsart“ zu unbestimmt ist, wenn in einer Schönheitsreparaturklausel eines Gewerberaummietvertrages geregelt ist, dass von der bisherigen Ausführungsart nur mit Zustimmung des Vermieters abgewichen werden darf.
In der Entscheidung des Oberlandesgerichtes Brandenburg ging es um die Frage, ob eine bestimmte Schönheitsreparaturklausel in einem Gewerberaummietvertrag wirksam war oder nicht. Danach durfte der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters ,,von der bisherigen Ausführungsart abweichen“.
Das Landgericht hatte in erster Instanz die Klausel als unwirksam erachtet. Die Begeisterung des Vermieters hielt sich in Grenzen, so dass er Berufung einlegte.
Das Oberlandesgericht Brandenburg hat die Entscheidung des Landgerichtes allerdings bestätigt und die Schönheitsreparatur ebenfalls für unwirksam befunden. Bezug genommen hat das Gericht auf die Rechtsprechung für Wohnraummietverträge, für die seit längerer Zeit klar sei, dass eine Formularklausel, wonach ein Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe gegen das sogenannte Klarheitsgebot des § 305c Abs. 2 BGB verstoße, weil der Begriff ,,Ausführungsart“ mehrdeutig sei.
Dieser Begriff könne sich auf die Grundausstattung, die Ausgestaltung im Einzelnen oder aber auf beides beziehen, was auch dann gelte, wenn das Zustimmungserfordernis nur für erhebliche Abweichungen gelten solle.
Das Gericht war der Überzeugung, dass für die Geschäftsraummiete nichts Anderes gelten könne.
Die Unwirksamkeit dieser Klausel ergibt sich aus § 307 Abs. 1 BGB. Ein Mieter von Gewerberäumen sei in noch stärkerem Maße als ein Wohnungsmieter darauf angewiesen, dass er die Räume nach seinen Bedürfnissen gestalten könne, da gerade die Ausgestaltung der Räume oft Teil des Geschäftskonzeptes sei.
Diese Entscheidung bestätigt die Neigung der Gerichte, auch im Gewerberaummietrecht ähnlich strenge Anforderungen zu stellen, wie im Wohnraummietrecht.