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Corona und Rentabilität

Die Entscheidungen zu mietrechtlichen Fragen in der Corona Pandemie häufen sich inzwischen.

Das Amtsgericht Köln hat mit einem Urteil vom 10.02.2022, 221 C 248/21, eine interessante Entscheidung getroffen.

Geklagt hatte hier die Vermieterin einer Gaststätte.

Besonderheit war, dass der Beklagte die Gaststätte im Nebenberuf betrieb und seit 2019 keinen Gewinn erwirtschaften konnte, sondern vielmehr einen Verlust von ca. 7.000 Euro.

Auch ihn traf die Pandemie hart, im zweiten Lockdown musste er das Ladenlokal schließen und hatte keinerlei Umsatz.

Einen Außerhausbetrieb konnte er nicht aufbauen, weil er keine Küche betreibt, Staatshilfe konnte er nicht in Anspruch nehmen, weil er lediglich im Nebenerwerb als Wirt tätig war, so dass die Voraussetzungen für die Förderung nicht gegeben waren.

Der Mieter teilte schließlich im Februar 2021 seiner Vermieterin mit, dass er lediglich 1/3 der Nettomiete zahlen werde und setzte dies in der Folge auch um.

Die Vermieterin mochte dies nicht einsehen und klagte auf Zahlung der restlichen Miete für die Monate Februar bis April 2021, womit sie vor dem Amtsgericht Köln Erfolg hatte.

Das Amtsgericht hat seine Entscheidung damit begründet, dass in diesem Fall eine Anpassung des Vertrags aus § 313 Absatz 1 BGB nicht in Betracht komme.

Eine Vertragsanpassung ist der Vermieterseite nur zumutbar, wenn sie auch das wirtschaftliche Überleben des Mieters sichert. Nur an einem wirtschaftlich erfolgreichen Mieter hat ein Vermieter als Vertragspartner auch Interesse.

Voraussetzung dafür ist, dass das Geschäft des Mieters an sich wettbewerbsfähig ist.

Dies war jedoch hier nicht der Fall, weil der Mieter bereits vor der Corona-Pandemie Verluste zu verzeichnen hatte, so dass er diese auch dann tragen muss, wenn die Verluste durch die Corona-Pandemie noch höher werden.

Das Gericht hat betont, dass der Vermieter kein Interesse an einem Mieter haben kann, der Verluste erwirtschaftet, weil dadurch das Risiko einer Insolvenz erhöht wird. Zu einem Zuschussgeschäft muss ein Vermieter keinen Beitrag leisten.

Es besteht die Gefahr, dass so genannte Zombie-Unternehmen entstehen, die dann zu leistungsfähigen Unternehmen in einen Wettbewerb treten, Kapital binden und Fachpersonal im maroden Strukturen halten.

Zudem ist damit zu rechnen, dass ein solches Geschäft nach Ende der Subventionierung in absehbarer Zeit aufgegeben wird und die steuerliche Subvention somit ihren Zweck verfehlt.

Da sich hier das Geschäftsmodell des Mieters schon 2019 als nicht rentabel gezeigt hat, würde eine Vertragsanpassung in Form einer verminderten Miete dazu führen, dass die Vermieterin gezwungen wäre, das Geschäft des Mieters zu subventionieren.

Dies ist einem Vermieter jedoch nicht zumutbar!