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Einheitliches Mietverhältnis durch rechtliche Verbindung beider Verträge

Dass gewerbliche und Wohnraumnutzung miteinander verbunden werden, ist nicht selten. Einen interessanten Fall hat das Oberlandesgericht Brandenburg am 18.02.2020, 3 U 65/19, entschieden.

Ein Rechtsanwalt hatte Räume zur Nutzung sowohl als Wohnung als auch als Kanzlei angemietet. Es wurden zwei getrennte Mietverträge abgeschlossen, beide Verträge enthielten aber eine Klausel, wonach der Mietvertrag an den Gewerbemietvertrag bzw. Wohnungsmietvertrag gebunden war.

Der Vermieter kündigte im Juli 2017 das Gewerbemietverhältnis und klagte, nachdem sich der Mieter geweigert hatte, die Räumlichkeiten zu räumen, auf Räumung und Herausgabe der Gewerberäume.

Damit hatte er vor dem Landgericht Potsdam jedoch keinen Erfolg.

Zwar hat das Landgericht ein einheitliches Mietverhältnis bejaht, allerdings war die Kündigung des Gewerbemietvertrages nach Auffassung des Gerichts unwirksam, weil die Verträge so miteinander verbunden waren, dass der eine nicht ohne den anderen beendet werden konnte. Im Ergebnis war die Kündigung nur des Gewerbemietvertrags unwirksam.

Der Vermieter legte Berufung ein, hatte allerdings auch vor dem Oberlandesgericht Brandenburg keinen Erfolg. Das Oberlandesgericht konnte einen Räumungsanspruch des Vermieters nicht erkennen, weil die Kündigung des Gewerbemietverhältnisses unwirksam war.

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts spricht die Erstellung zweier getrennter Vertragsurkunden für die rechtliche Selbstständigkeit der Verträge. Hier gab es jedoch die Besonderheit, dass die Parteien die Verträge durch die beiden Klauseln aneinander gebunden haben und somit von einander abhängig gemacht haben. Die Wirksamkeit des einen Vertrages sollte von der Wirksamkeit des anderen Vertrages abhängig sein, so dass nur eine einheitliche Beendigung möglich ist.