Geschäftsschließung wegen Corona – Gewerbemiete wird halbiert!

Ob und wenn ja, wie sich die Coronapandemie auf die Verpflichtung von Mietern zur Zahlung der Miete auswirkt, ist hochgradig umstritten.

Eine interessante Entscheidung hat das Kammergericht Berlin am 01.04.2021, 8 U 1099/20, dazu getroffen.

Geklagt hatte der Eigentümer einer Gewerbeeinheit, nämlich auf Zahlung von Gewerbemiete für April und Mai 2020.

Vor dem Landgericht hatte er damit keinen Erfolg, das Kammergericht hat dem Anspruch teilweise stattgegeben. Allerdings ist die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen worden.

Nach Auffassung des Kammergerichts hat der Vermieter lediglich Anspruch auf die Hälfte der ausstehenden Miete.

Aufgrund der Schließungsanordnung wegen der Coronapandemie kann sich der Mieter auf § 313 Abs. 1 BGB berufen, so dass die Miete um 50 % zu reduzieren ist.

Geschäftsgrundlage von Vermieter und Mieter von Gewerberäumen ist die Vorstellung, dass es nicht zu einer Pandemie mit weitgehender Stilllegung des öffentlichen Lebens in Folge pandemiebedingter Nutzungsuntersagungen und –beeinträchtigungen kommt. Das Auftreten einer Pandemie mit den entsprechenden erheblichen staatlichen Eingriffen in das wirtschaftliche und soziale Leben stellt somit eine schwerwiegende Änderung der für die Vertragslaufzeit vorgestellten Umstände dar und ist eine Störung der Geschäftsgrundlage.

Im entschiedenen Fall konnte die Mieterin die Räumlichkeiten durch die staatlichen Anordnungen hinsichtlich der Schließung überhaupt nicht in der vertraglich vorgesehenen Weise für ihr Gewerbe nutzen. Nach Auffassung des Kammergerichts liegt es daher nahe, dass Vermieter und Mieter den Mietvertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorhergesehen hätten.

Zu vermuten ist dabei, dass eine Herabsetzung der Miete für den Zeitraum der Zwangsschließung vereinbart worden wäre, wenn die Parteien die Beschränkungen vorhergesehen hätten.

Das Risiko in diesem Fall kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden. Der aufgrund der Pandemie staatlich angeordnete Shutdown stellt einen dermaßen tiefgreifenden und unvorhersehbaren außerhalb der Verantwortungssphäre beider Vertragsparteien liegenden und potenziell existenzgefährdender Eingriff in die in dem Vertrag vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit dar, dass die Nachteile solidarisch von beiden Vertragsparteien zu tragen sind und die Miete bei einer vollständigen Betriebsuntersagung um 50 % zu reduzieren ist.

Eine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter muss anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten nicht positiv festgestellt werden, es reichen die unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, die auch dann zu vermuten sind, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauert.