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Heizkostenabrechnung: wer muss was beweisen?

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 07. Februar 2018 - VIII ZR 189/17 - Grundlegendes zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu der Verpflichtung eines Vermieters hinsichtlich einer Belegeinsicht für eine Betriebskostenabrechnung geäußert.

Zugrunde lag ein Fall, in dem die Vermieterseite für die Jahre 2013 und 2014 eine Nachzahlung für Heizkosten in Höhe von mehr als 5.000,00 € forderte! Wenig überraschend war, dass die Mieter diese Abrechnung natürlich beanstandeten und als nicht plausibel zurückwiesen. Sie forderten die Vermieterseite auf, ihnen die Ablesebelege zu den Verbrauchseinheiten vorzulegen. Die Klägerin mochte dem jedoch nicht nachkommen.

Es kam zur Klage. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht gaben der Klage auf Zahlung der Betriebskostennachzahlung statt und vertraten die Auffassung, dass auch eine außergewöhnliche Höhe der Heizkosten nichts daran ändere, dass die Beklagten als Mieter konkret darzulegen hätten, weshalb die Ihnen in Rechnung gestellten Heizkosten der Höhe nach nicht berechtigt seien. Es sei auch überhaupt nicht nachvollziehbar, welche Vorteile die Beklagten für sich aus der Einsichtnahme in die Belege der anderen im Haus befindlichen Wohnungen herleiten wollten.

Dies mochte der Bundesgerichtshof so gar nicht nachvollziehen, hob das Berufungsurteil des Landgerichtes auf und wies die Klage ab.

In seiner Entscheidung hat der Bundesgerichtshof das Landgericht „abgewatscht“ und ausgeführt, dass das Landgericht diverse Grundsätze zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast und zu den Verpflichtungen des Vermieters zur Gewährung einer Belegeinsicht im Zusammenhang mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung verkannt habe.

Grundsätzlich ist es der Vermieter, der die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung trägt.

Dies war also der erste Fehler des Landgerichts. Das Landgericht hätte sich von der Zuverlässigkeit und Korrektheit der von der Klägerin als Vermieterin vorgenommenen Verbrauchserfassung, Zusammenstellung und Verteilung überzeugen müssen, also den von der Klägerseite angetretenen Zeugen- und Sachverständigenbeweis nutzen müssen.

Der zweite Fehler des Landgerichts bestand darin, dass das Landgericht nicht nachvollziehen wollte, dass die Mieterseite gerne Einsicht in die Ablesebelege gehabt hätte.

Ein Mieter kann die Ordnungsgemäßheit einer Abrechnung nur nachvollziehen, wenn er auch Einsicht in diese Unterlagen erhält, jedenfalls dann, wenn es zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist, wie hier.

Dazu zählt auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts, um sich Klarheit zu verschaffen, ob bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen übereinstimmt, ob deren Werte plausibel sind oder ob sonst Bedenken gegen Gerechtigkeit der Kostenverteilung bestehen.

Anders als das Landgericht meinte, bedarf es dazu auch keines besonderen Interesses an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte der anderen Mietwohnungen, es genügt bereits ein allgemeines Interesse, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters kontrollieren zu wollen.

Solange ein Vermieter unberechtigt eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, so besteht deswegen auch keine Verpflichtung des Mieters, die geforderte Nachzahlung zu leisten.