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Ist die Umlage von Überwachungskosten zulässig?

Ja, jedenfalls bei Gewerbemietern, so das Kammergericht Berlin in einer Entscheidung vom 02.05.2022, 8 U 90/21.

Im entschiedenen Fall hatte eine Mieterin von Gewerberäumen in einem Ärztehaus für die Jahre 2014 bis 2016 Betriebskosten gezahlt. Sie klagte nun auf Rückzahlung von Betriebskosten für diesen Zeitraum in Höhe von ca. € 70.000,00.

Die Mieterin begründete den geltend gemachten Anspruch damit, dass eine Klausel im Mietvertrag, mit der die Kosten für eine 24-Stundenbewachung des Gebäudes auf die Miete umgelegt wurden, unzulässig sei. Das Landgericht Berlin mochte dieser Auffassung nicht folgen, sodass die Klägerin Berufung zum Kammergericht Berlin einlegte.

Dieses bestätigte die erstinstanzliche Entscheidung und begründete dies damit, dass die Umlage der Kosten nicht zu beanstanden sei.

Entgegen der Auffassung der Mieterin stellt die Klausel auch keine unangemessene Benachteiligung i.S.d. § 307 Abs. 1 BGB dar. Zum einen ist ein Mieter vor überhöhten Forderungen durch das Allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, zum anderen können einem Gewerberaummieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen deutlich mehr Pflichten auferlegt werden, als im Gesetz vorgesehen.

Überwachungskosten sind nach Auffassung des Kammergerichtes Betriebskosten i.S.d. § 1 Abs. 1 BetrKV und gehören nicht zu den Verwaltungskosten gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV, weil eine Bewachung deutlich über die allgemeine Verwaltung hinausgeht. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob das Interesse des Mieters oder des Vermieters überwiegt. Anders könne nur entschieden werden, wenn ein Wachdienst im weit überwiegenden Maße öffentlich zugängliche Flächen schützt, was hier jedoch nicht der Fall war.

Die hier streitige Klausel ist auch wirksam, obwohl eine Bezifferung oder eine höhenmäßige Begrenzung nicht vorlag.