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Kann man Wartungskosten für Rauchmelder auf Mieter abwälzen?

Auf diese Frage hat das Landgericht München in einer Entscheidung vom 15.04.2021, 31 S 6492/20, die klassische Juristenantwort gegeben, nämlich: „Kommt drauf an“.

Zwischen den Parteien dieses Streits bestand seit 2001 ein Mietvertrag, der folgende Regelung enthielt:

„Werden öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt oder entstehen umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu, so können diese Kosten vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.“

Hier hatte der Vermieter über die Betriebskosten für 2018 abgerechnet und musste den Nachzahlungsbetrag einklagen.

Enthalten war hier eine Position von € 16,35 für „Rauchwarnmelder“.

Im Mietvertrag fand sich eine solche Position bei der Auflistung der Betriebskostenarten nicht, so dass die Mieterin die Auffassung vertrat, dass diese Kosten mangels vertraglicher Vereinbarung nicht umgelegt werden könnten.

Damit scheiterte sie vor dem Amtsgericht, allerdings hat das Landgericht München ihr im Ergebnis Recht gegeben.


Das Landgericht hat dabei eine Selbstverständlichkeit ausgeführt, nämlich, dass Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden können, wenn eine entsprechende Vereinbarung besteht. Auch so genannte sonstige Betriebskosten sind im Einzelnen zu benennen. Allerdings handelte es sich hier um eine von der Mieterin zu duldende und gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme, so dass die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder trotz fehlender Benennung in dem Mietvertrag als Betriebskosten umlagefähig waren, weil der streitgegenständliche Mietvertrag eine entsprechende Öffnungsklausel enthielt.

Nach Auffassung des Landgerichts München ist aber eine entsprechende Erklärung von Vermieterseite notwendig, auch wenn die Kosten für die Wartung von Rauchmeldern grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden können.

Daran mangelte es hier.