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Mietbürgschaft und Schadenersatz

Schadenersatzforderungen von Vermietern gegen Mieter verjähren in 6 Monaten, häufig sorgt dies für Streitigkeiten.

So auch in einem Verfahren, das das Oberlandesgericht Oldenburg am 09.03.2018  11 U 104/17 entschieden hat.

Die Klägerin hatte eine Wohnung der Beklagten angemietet und entsprechend der mietvertraglichen Regelung eine Mietsicherheit in Höhe von 8.526,00 Euro geleistet. Die Leistung der Mietsicherheit erfolgte durch eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft, sodass Zahlung auf erste Anforderung unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechnung sowie der Vorausklage zu leisten war. Nachdem das Mietverhältnis Ende Mai 2016 beendet worden war, wurde das Mietobjekt im Juni 2016 zurückgegeben und am 27.06.2016 ein Übergabeprotokoll erstellt.

Die Parteien stritten in der Folge darüber, ob den Verpflichtungen aus dem Mietvertrag auf Durchführung von Schönheitsreparaturen sowie Instandhaltung des Mietobjektes seitens der Mieterin nachgekommen war, sodass die Beklagte der Klägerin eine letzte Aufforderung zur Beseitigung der von ihr behaupteten Mängel mit einer Frist bis zum 06.01.2017 übermittelte.

Die Klägerin sah dies nicht ein und wies mit Schreiben vom 03.01.2017 diese Ansprüche zurück.

Im Februar 2017 legte die Vermieterin der Sparkasse die Bürgschaftsurkunde vor und erhielt von der Sparkasse den entsprechenden Betrag ausgezahlt.

Nachdem die Klägerin bemerkte, dass das Konto entsprechend belastet worden war, teilte sie der Gegenseite mit, dass die Forderung verjährt sei, da die Schadenersatzforderung bereits am 27.12.2016 verjährt gewesen sei.

Dementsprechend sei die Summe an sie zurück zu zahlen.

Das Landgericht gab der entsprechenden Klage im Wesentlichen statt, die von der Vermieterseite eingelegte Berufung wies das Oberlandesgericht Oldenburg zurück.

Das OLG hat dazu angemerkt, dass die Vermieterin die Zahlung zu Unrecht erhalten hat, weil die streitigen Ansprüche aus dem Verhältnis bereits Ende 2016 verjährt waren.

Die Verjährung beginnt grundsätzlich mit Rückgabe der Wohnung, sodass der Anspruch aus der Bürgschaft im Februar 2017 bereits verjährt war.

Zwar regelt § 214 Absatz 2 Satz 1 BGB, dass das zur Befriedigung eines verjährten Anspruchs Geleistete nicht zurückgefordert werden kann, auch wenn in Unkenntnis der Verjährung geleistet worden ist.  Allerdings ist nach Auffassung des OLG diese Regelung bei Rückforderung von im Wege der Bürgschaft auf erstes Anfordern in Anspruch genommenen Leistungen nicht anwendbar!

Dem steht nämlich entgegen, dass bei Bürgschaften auf erste Anforderung Einwendungen gegen materielle Berechtigung der Ansprüche des Begünstigten grundsätzlich erst nach Zahlung durch Rückforderungsklage gegen den Begünstigten geltend gemacht werden können.