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Mieterhöhung und Förmlichkeiten

Wie genau muss ein Verlangen auf Mieterhöhung formuliert sein?

Dazu geäußert hat sich das Amtsgericht Hamburg in einer Entscheidung vom 29.10.2021, 49 C 119/21.

Geklagt hatte hier die Vermieterin der Beklagten. Die streitgegenständliche Wohnung war vermieterseitig mit einem Bad ausgestattet worden.

2015 begehrte die Klägerin die Zustimmung zur Mieterhöhung mit der Begründung, dass es sich um eine mit Bad oder Sammelheizung ausgestattete Wohnung handele.

Etwa fünf Jahre später wollte die Klägerin eine Erhöhung des Nettokaltmietzinses erreichen, diesmal begründete sie dies mit der Ausstattung mit Bad und Sammelheizung.

Nach Auffassung der Klägerin war die unzutreffende Angabe des Rasterfeldes für das Mieterhöhungsverlangen unschädlich. Es spiele auch keine Rolle, dass das Rasterfeld B2 bei Altbauwohnungen entsprechender Größe mit Bad oder Sammelheizung ein Leerfeld sei, denn auch eine fehlerhafte Angabe sei im Erhöhungsverlangen möglich!

Sie war der Meinung, dass dann das Rasterfeld C2 als nächstgelegenes Ausweichfeld einschlägig sei, hinzukomme, dass aufgrund eines Verwalterwechsels eine hinreichende Sicherheit zum Einbau der Heizung durch die Beklagte nicht möglich sei.

Sie hatte mit ihrer Klage keinen Erfolg.

Das Amtsgericht Hamburg hat die Klageabweisung damit begründet, dass die wesentlichen Förmlichkeiten eines Mieterhöhungsverlangen nicht eingehalten worden seien.

Natürlich bleibt eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Dies gelte hier für die Sammelheizung.

Die Klägerin konnte das Vorliegen der Voraussetzungen des Rasterfeldes nicht nachweisen.

Das Gericht hat hier angemerkt, dass Sinn der Begründungsvorgabe des § 558 a BGB sei, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben. Der Vermieter muss also überprüfbare Tatsachen übermitteln und nicht „reine Erfahrungssätze“ zum Besten geben.

Wenn ein Vermieter ein Erhöhungsverlangen auf ein Leerfeld stützt, so ist dies als solches bereits nicht prüffähig. Der Mieter wird dadurch nicht in die Lage versetzt, die Berechtigung des vermieterseitigen Verlangens prüfen zu können.

Es mag zwar durchaus vertretbar sein, ausnahmsweise noch von einem formal hinreichend begründeten Erhöhungsverlangen auszugehen, nämlich in den Fällen, in denen der Vermieter aufgrund eines ihm nicht ohne Weiteres erkennbaren Rechtsfehlers ein falsches Rasterfeld angibt.

Eine solche Ausnahme kann nach Auffassung des Gerichts jedoch nicht auf die bewusste Umgehung des Begründungserfordernisses des § 558 a BGB erweitert werden.