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Mieterhöhungsverlangen nach „altem Mietenspiegel“?
Kann ein Erhöhungsverlangen durch Bezugnahme auf einen veralteten qualifizierten Mietenspiegel wirksam begründet werden?
Ja, so jedenfalls das Amtsgericht Hamburg in einer Entscheidung vom 29.04.2022, 48 C 251/21.
Die klagende Vermieterin wollte die Zustimmung zur Mieterhöhung für eine Wohnung erreichen, die in normaler Lage belegen ist, 80,84 m² groß und mit Bad und Sammelheizung ausgestattet ist.
Sie verlangte mit Schreiben vom 23.04.2021 die Zustimmung zur Erhöhung um € 77,48 pro Monat ab dem 01.07.2021 und bezog sich auf den Hamburger Mietenspiegel 2019.
Die Beklagte war damit nicht einverstanden, unter Anderem war sie der Auffassung, dass die Wohnung erst 1961 bezugsfertig gewesen sei, so dass das falsche Rasterfeld gewählt worden sei, auch die bisherigen Mieterhöhungsverlangen hätten dieses Baujahr vorgesehen.
Damit hatte sie vor dem Amtsgericht keinen Erfolg. Das Gericht gab der Klage statt und hatte keine formellen Bedenken gegen das Mieterhöhungsverlangen.
Nach Auffassung des Amtsgerichts genügt es, wenn sich die materielle Berechtigung des Erhöhungsverlangens zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens nach dem am 13.12.2021 erschienenen Hamburger Mietenspiegels für 2021 richtet, dessen Erhebungsstichtag, nämlich der 01.04.2021 noch vor dem Zugang des Erhöhungsverlangens liegt.
Ein Erhöhungsverlangen kann nämlich auch dann formell ordnungsgemäß sein, wenn auf einen veralteten Mietenspiegel Bezug genommen wird und der neue Mietenspiegel zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens „noch nicht allgemein verfügbar“ ist und der veraltete Mietenspiegel aufgrund seines Informationsgehalts noch dem Zweck des formellen Begründungserfordernisses aus § 558 a Abs. 1 BGB ausreicht.
Entscheidend ist für einen neu erstellten qualifizierten Mietenspiegel nicht der Zeitpunkt der Veröffentlichung, sondern der Erhebungsstichtag.
Die Bezugsfertigkeit einer baulich abgeschlossenen Einheit als Wohnung liegt vor, wenn alle Gewerke fertiggestellt sind, die zu einer Wohnnutzung notwendig sind und die Räume sicher betreten werden können.
Eine rechnerische Angleichung der Spannenwerte von Rasterfeldern, die in Bezug auf die Baualtersklasse benachbart sind, im entschiedenen Fall die Rasterfelder H3 und I3, ist regelmäßig nicht angezeigt, auch dann nicht, wenn das Datum der Bezugsfertigkeit der Wohnung sehr nah am zeitlichen Übergang zwischen zwei Baualtersklassen liegt.