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Mietminderung wegen Baulärm in der Nachbarschaft?

Baulärm stört den einen mehr, den anderen weniger.

Immer wieder stellt sich die Frage, ob wegen Baulärms eine Mietminderung durchgesetzt werden darf.

Das Amtsgericht Berlin Charlottenburg hat sich in einem Urteil vom 03.11.2022, 205 C 248/21 mit einem solchen Verfahren beschäftigt.

Die Mieterin einer Wohnung machte gegenüber ihrer Vermieterin eine Mietminderung wegen Beeinträchtigungen durch Baulärm und Staub durch eine benachbarte Baustelle geltend. Diese Mietminderung zog sich über etwa 2 Jahre, die Vermieterin war damit nicht einverstanden.

Es kam wie es kommen musste, das Gericht wurde eingeschaltet.

Das Amtsgericht Berlin Charlottenburg konnte hier ein Recht zur Mietminderung nicht erkennen. Es hielt zwei Aspekte für maßgeblich. Zum einen gab es keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend, dass eine Freiheit von Baulärm besteht. Das Gericht hat betont, dass eine entsprechende Sollbeschaffenheit auch regelmäßig nicht konkludent anzunehmen sei.

Zum anderen ist nach Auffassung des Amtsgerichtes Berlin Charlottenburg dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer zu Beeinträchtigungen führenden Baustelle auf einem Nachbargrundstück zuzuweisen.

Nur dann, wenn Emissionen wesentlich i.S.d. § 906 Abs. 1 BGB sind, wäre eine Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB im Zusammenhang mit Lärm und Staubemission durch Baustellen in der Nachbarschaft zu bejahen. Paragraph 906 BGB lautet wie folgt:

§ 906

Zuführung unwägbarer Stoffe

(1)    Der Eigentümer eines Grundstücks kann die Zuführung von Gasen, Dämpfen, Gerüchen, Rauch, Ruß, Wärme, Geräusch, Erschütterungen und ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen insoweit nicht verbieten, als die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt. Eine unwesentliche Beeinträchtigung liegt in der Regel vor, wenn die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte von den nach diesen Vorschriften ermittelten und bewerteten Einwirkungen nicht überschritten werden. Gleiches gilt für Werte in allgemeinen Verwaltungsvorschriften, die nach § 48 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben.

(2)    Das Gleiche gilt insoweit, als eine wesentliche Beeinträchtigung durch eine ortsübliche Benutzung des anderen Grundstücks herbeigeführt wird und nicht durch Maßnahmen verhindert werden kann, die Benutzern dieser Art wirtschaftlich zumutbar sind. Hat der Eigentümer hiernach eine Einwirkung zu dulden, so kann er von dem Benutzer des anderen Grundstücks einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn die Einwirkung eine ortsübliche Benutzung seines Grundstücks oder dessen Ertrag über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt

(3)    Die Zuführung durch eine besondere Leitung ist unzulässig.

Die entsprechende Darlegungs- und Beweislast hierfür liegt bei der Mieterin, die im entschiedenen Verfahren die notwendigen Voraussetzungen jedoch nicht vorzutragen in der Lage war.