Mietnachlass bei nur kurzer coronabedingter Schließung?

Die Fälle, in denen Gerichte über Mietkürzungen aufgrund der Coronapandemie zu entscheiden haben, häufen sich.

Interessant ist eine Entscheidung des Amtsgerichts München vom 15.12.2020, 420 C 8432/20.

Verklagt worden war die Mieterin einer Boutique von ca. 80 m², der Mietzins belief sich auf ca. € 4.470,00 zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von ca. € 285,00.

Die Mieterin kündigte ihrer Vermieterin im März 2020 an, wegen der Schließungsanordnung von Bekleidungsgeschäften im Rahmen der Pandemie für den April 2020 nur 50 % der Miete zu zahlen. Damit war die Klägerin nicht einverstanden, dennoch kürzte die Mieterin die Miete im April 2020 um einen Betrag in Höhe von ca. € 2.235,00, die Schließung galt vom 17.03. bis 26.04.2020.

Die Vermieterin war nun der Auffassung, dass der Mieterin keinerlei Recht zustehe, die Miete zu kürzen. Die Mieterin sah dies naturgemäß anders und war der Auffassung, dass die Schließungsanordnung einen Fall der rechtlichen Unmöglichkeit darstelle, weil der Laden nicht geöffnet werden durfte.

Dementsprechend müsse sie keinerlei Miete zahlen, jedenfalls sei aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage eine Vertragsanpassung gerechtfertigt, nämlich eine Reduzierung der Miete um 50 %.

Das Amtsgericht München gab der Klage der Vermieterin statt und begründete dies damit, dass ein Mangel der Mietsache nicht gegeben sei.

Ein Vermieter schuldet die für den Betrieb notwendigen Räume, nicht die Überlassung des Betriebs selbst.

Die erfolgreiche Nutzung dieser Räumlichkeiten gehört zum Verwendungszweck des Mieters. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs begründen öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse nur dann einen Sachmangel, wenn sie unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen.

Wenn die Mietsache weiter grundsätzlich zur Nutzung geeignet ist und lediglich der geschäftliche Erfolg des Mieters betroffen ist, so realisiert sich das vom Mieter zu tragende Verwendungsrisiko!

Zwar lag hier eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, weil beide Parteien bei Vertragsschluss vorausgesetzt haben, dass es nicht zu einer globalen Pandemie mit Betriebsschließungen kommt. Allerdings rechtfertigt nicht jede einschneidende Veränderung der gemeinsamen Vorstellung eine Vertragsanpassung.

Hinzukommt, dass jeder Mieter Bemühungen entfalten muss, den Schaden so gering wie möglich erhalten, beispielsweise indem er die Zeit nutzt, um Instandhaltungsarbeiten vorzuziehen oder aber einen Onlinehandel aufzuziehen, bevor eine Anpassung des Vertrages verlangt werden kann.

Weiter hat das Gericht berücksichtigt, dass es staatliche Hilfspakete zur Abwendung wirtschaftlicher Not gegeben hat, die Umsatzsteuer gesenkt wurde und auch Kurzarbeitergeld für Angestellte in Betracht kam. Dem Gericht hat es nicht ausgereicht, dass die Mieterin vorgetragen hat, dass ein totaler Umsatzausfall vorgelegen habe und ein Online-Shop nicht vorhanden gewesen sei.

Nach Auffassung des Amtsgerichts München kann ein gesundes Unternehmen in der Regel einen Umsatzausfall von fünf Wochen verkraften, so dass davon auszugehen ist, dass für eine Vertragsanpassung das Vorhandensein geänderter Umstände für einen Zeitraum von mindestens drei Monate erforderlich wäre.

Dieser „Richtwert“ war hier jedoch nicht erreicht.