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Mietvereinbarung schließt nachträgliche Vertragsanpassung aus

Die zahlreichen coronabedingten Klagen von Mietern im gewerblichen Bereich werden nach und nach entschieden. Eine interessante Entscheidung hat das Oberlandesgericht Düsseldorf mit seinem Beschluss vom 20.09.2022, 24 U 117/21 getroffen.

Eine Mieterin von Gewerberäumen war ab Dezember 2020 coronabedingt verpflichtet, ihr Einzelhandelsgeschäft zu schließen.

Aufgrund dieser Maßnahme zahlte sie die Miete für Februar und März 2021 nicht und beanspruchte u.a. eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage.

Die Vermieterin mochte dies nicht einsehen und verwies darauf, dass die Miete coronabedingt für April und Mai 2020 vollständig und bis September 2020 zu 50 % gekürzt worden war.

Die Mieterin sah dies nicht ein, sodass die Vermieterin Klage auf Zahlung der Miete erhob. Damit war sie vor dem Landgericht erfolgreich, die Mieterin legte jedoch Berufung ein.

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat letztendlich die Entscheidung des Landgerichtes bestätigt und diese damit begründet, dass eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage nicht verlangt werden könne, weil die Voraussetzungen angesichts der abgeschlossenen Mietvereinbarung nicht vorlägen.

Beide Parteien seien sich bei Abschluss der Mietvereinbarung darüber im Klaren gewesen, dass es durch die Coronapandemie weitreichend und weltweit Beschränkungen des gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Lebens gebe. Dies sei auch Hintergrund der ausgehandelten Vereinbarung gewesen. Die Mieterin habe damit die Gefahr gekannt, dass aufgrund hoheitlicher Beschränkungen Geschäftsschließungen oder Zugangsbeschränkungen mit strengen Hygienemaßnahmen erfolgen können. Das Risiko weiterer Umsatzrückgange aufgrund der Coronapandemie haben in ihrem Risikobereich gelegen. Wenn die Beklagte, wie sie vorgetragen hat, davon ausgegangen sei, ab Oktober 2020 keine Einschränkungen mehr ertragen zu müssen, so sei dies eine vermeidbare Fehleinschätzung, deren Folgen allein sie zu tragen habe.