Muss ein Vermieter Einbauten des Mieters instandhalten?

Eine Frage, die überraschend klingt, dennoch tatsächlich die Gerichte beschäftigt hat, in diesem Fall das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, das sich hierzu in einem Urteil vom 17.01.2023, 206 C 256/22 geäußert hat.

1994 wie auch 1995 hatte ein Wohnungsmieter mit der Zustimmung seines Vermieters Umbauten vorgenommen und zwar umfangreich. So wurde nicht nur das Bad vergrößert, sondern es wurde auch im ehemaligen Flurbereich eine Dusche installiert.

2019 kam es zu einem von dieser Dusche ausgehenden Wasserschaden, den der Mieter gerne vom Vermieter beseitigen lassen wollte.

Verständlicherweise war dieser damit nicht glücklich, weigerte sich den Schaden zu regulieren und wurde schließlich vom Mieter verklagt!

Das Amtsgericht wies die Klage ab.

Das Gericht war der Meinung, dass weder ein Schadenersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 BGB noch ein sogenannter Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 536 a Abs. 1 BGB hier einschlägig sind.

§ 536 a BGB lautet wie folgt:

§ 536a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels

Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Vom Mieter vorgenommene Einbauten und Einrichtungen gehören nicht zum Leistungsbereich des Vermieters, sodass diesen natürlich auch keine Instandsetzungspflicht trifft. In der Pflicht sei vielmehr der Mieter, der für die Instandhaltung und Instandsetzung zuständig ist. Der Mieter hatte sich hier weiter darauf berufen, dass die Zustimmung des Vermieters zu den Umbauarbeiten darauf schließen ließe, dass der Vermieter die Unterhaltungskosten für diese Maßnahmen zu übernehmen bereit sei. Diese Auffassung konnte das Amtsgericht nicht teilen. Ohne das Vorliegen einer entsprechenden Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter sei weder eine Instandhaltungs- noch Instandsetzungspflicht des Vermieters zu erkennen, zuständig ist allein der Mieter.