Nackter Vermieter als Mietmangel?

Einen etwas eigenwilligen Fall hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 18.04.2023, 2 U 43/22 entschieden.

Der Kläger dieses Verfahrens hatte an die Beklagte eine Büroetage in einem Gebäude vermietet, das teilweise zu reinen Wohnzwecken genutzt wurde, auch vom Kläger.

Nach etwa einem Jahr Mietdauer hatte die Beklagte die Miete gemindert, womit der Kläger nicht einverstanden war und die ausstehenden Mieten vor Gericht geltend machte.

Das Landgericht Frankfurt am Main hatte der Klage nach Beweisaufnahme ganz überwiegend stattgegeben, die Beklagte legte jedoch Berufung zum Oberlandesgericht ein.

Damit hatte sie nur teilweise Erfolg, weil das Oberlandesgericht die Auffassung vertrat, dass die Beklagte wegen umfangreicher Bauarbeiten eine berechtigte Minderung geltend gemacht habe. Ganz wesentlich ließ das Oberlandesgericht jedoch die erstinstanzliche Entscheidung bestehen, weil es weitere berechtigte Mietmängel nicht erkennen konnte. Es war hier der Auffassung, dass Beeinträchtigungen durch im Flur abgestellte Sachen wie Kinderwagen, Schuhe, Ranzen, Tüten o.ä. nur in Ausnahmefällen über das sozialadäquat hinzunehmende Maß der Beeinträchtigung durch einen Mitmieter hinaus gehe. Ein solches Hinausgehen im Sinne einer massiven über das sozialadäquate Maß hinausgehende Beeinträchtigung sei hier jedoch nicht festzustellen gewesen.

Auch Küchengerüche mochte das Gericht als berechtigte Minderung nicht akzeptieren, weil es sich um ein Gebäude mit einer gemischten Nutzung handele. Dazu gehöre auch, dass man sich gelegentlich ein Mittagessen koche und es danach auch rieche. Ebenfalls nicht zur Mietminderung berechtigte nach Auffassung des Oberlandesgerichtes Frankfurt am Main die Tatsache, dass sich der Kläger nackt im Hof sonne. Grundsätzlich sei es so, dass rein das ästhetische Empfinden eines anderen verletzende Umstände nicht zu einem Abwehranspruch führten, wenn sie sich nicht gezielt gegen einen anderen richteten.

Eine Ordnungswidrigkeit konnte das Gericht hier nicht erkennen, die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache werde durch den sich im Hof nackt sonnenden Kläger nicht beeinträchtigt. Der Ort, an dem der Kläger sich nackt auf seine Liege lege, sei von den Räumlichkeiten der Beklagten aus nur sichtbar, wenn man sich weit aus dem Fenster hinausbeuge, sodass eine unzulässige gezielt sittenwidrige Einwirkung auf das Grundstück nicht vorliege. Nicht nachweisen konnte die Beklagte, dass sich der Kläger bereits unbekleidet durch das Treppenhaus zum Hof begebe, sodass ein sich zufällig zu diesem Zeitpunkt auf der Treppe befindlicher Bewohner oder Besucher mit seiner Nacktheit konfrontiert würde, da der Kläger glaubhaft bekundet habe, stets einen Bademantel zu tragen, den er erst unmittelbar vor der Sonnenliege ausziehe.