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Pflichtverletzung des Vermieters kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen!

So jedenfalls das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 03.07.2018, 67 S 20/18.

Verklagt war hier die langjährige Mieterin einer Wohnung, die diese mit Erlaubnis der Kläger untervermietet hatte. Der Untervermieter wiederum wollte die Wohnung an Touristen vermieten und nahm dazu die Dienste von airbnb in Anspruch.

Davon erfuhr die Hausverwaltung der Kläger und mietete zum Schein die Wohnung über airbnb, um den Pflichtverstoß beweisen zu können.

Das Verhalten wurde anschließend abgemahnt, zudem verschafften sich jedoch Mitarbeiter der Hausverwaltung, ohne dass der Untermieter und die Beklagte dies wussten, zweimal Zutritt zur Wohnung. Außerdem fertigten sie Fotos der einzelnen Räume an.

Die Beklagte kündigte schließlich das Untermietverhältnis wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung, einen Tag später kündigten die Kläger das Mietverhältnis zur Beklagten außerordentlich, hilfsweise ordentlich.

Die Räumungsklagte hatte jedoch weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht Erfolg. Dies begründete das Gericht damit, dass die Pflichtverletzung der Beklagten nicht hinreichend massiv sei, um eine Kündigung zu rechtfertigen, sei sie ordentlich oder außerordentlich.

Das Mietverhältnis war über Jahre beanstandungsfrei geführt worden, zudem hat es sich lediglich um eine versuchte Vermietung gehandelt. Eine tatsächliche Nutzung hat es nicht gegeben.

Zu berücksichtigen war weiter, dass die Beklagte die Wohnung nicht selbst vermieten wollte, sodass sie insgesamt nur ein geringes Verschulden trifft. Eine Wiederholungsgefahr besteht nach Kündigung des Untermietverhältnisses nach Auffassung des Gerichtes wohl nicht.

Entscheidende Bedeutung hatte hier jedoch die Pflichtverletzung der Vermieterseite, weil Mitarbeiter der Hausverwaltung, deren Verhalten den Klägern zuzurechnen ist, sich in Unkenntnis der Beklagten und des Untermieters Zutritt zur Wohnung verschafft hatten und dabei Fotos angefertigt hatten.

Dieser schwerwiegende Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht hat im Ergebnis den Ausschlag für die Unwirksamkeit der Kündigung gegeben, weil es nach Auffassung des Gerichtes weder erforderlich noch angemessen gewesen sei.

Die Pflichtverletzungen der Beklagten seien im Vergleich dazu geringfügig.