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Probleme der Verwertungskündigung

Die sogenannte Verwertungskündigung ist meist alles andere als einfach durchzusetzen. Einen speziellen Fall hat das Landgericht Osnabrück am 29.01.2020, 1 S 117/19, entschieden.

Die Klägerin dieses Verfahrens ist eine Gemeinde, die Eigentümerin eines Gebäudes ist, das ursprünglich 4 Wohnungen hatte.

Allerdings gab es in dem Haus nur noch einen einzigen Mieter, der das gesamte Dachgeschoss des Hauses bewohnte und zwar für eine Monatsmiete von sage und schreibe 40,00 €.

Eigentlich hatte er nur eine von zwei Wohnungen angemietet, das Haus stand ansonsten leer.

Die Gemeinde hatte die Miete zuletzt irgendwann in den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts erhöht, Sanierungsmaßnahmen fanden seit Jahrzehnten nicht statt, sodass das Haus in einem beklagenswerten Zustand war und einen massiven Investitionsstau aufwies.

Die Gemeinde entschloss sich daher, die Immobilie zu veräußern und kündigte das Mietverhältnis mit dem Beklagten mit der Begründung, dass die Sanierung des Hauses durch die Gemeinde wirtschaftlich nicht darstellbar sei. Der Verkauf sei daher zwingend, ein Käufer würde das Haus auch nur ohne das Bestehen von Mietverhältnissen erwerben.

Ausziehen wollte der Mieter jedoch nicht, er unterlag allerdings vor dem Amtsgericht, nachdem die Vermieterseite Räumungsklage eingereicht hatte. Das Gericht hatte nach einem Sachverständigengutachten die Auffassung vertreten, dass die Gemeinde eine Verwertungskündigung aussprechen durfte, da das Haus nur im geräumten Zustand zu veräußern sei. Durch die ausgesprochen geringe Miete sei eine Sanierung natürlich nicht refinanzierbar, sodass es eine echte Alternative nicht gäbe.

Soweit so gut dachte sich die Vermieterseite, allerdings legte der Mieter Berufung ein und hatte damit Erfolg!

Eine Verwertungskündigung wollte das Landgericht hier nicht erkennen. Das Gericht hat sich hier darauf gestützt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Gemeinde zumutbar war.

Maßgeblich für diese Auffassung war, dass der Zustand des Gebäudes und die geringe Rendite auf Versäumnisse der Gemeinde beruht, weil diese seit mehr als 50 Jahren die Miete nicht erhöht hatte und das Haus hat verfallen lassen.

Außer Acht gelassen hat das Gericht dabei die Frage, ob die Verwahrlosung des Hauses das Ziel hatte, eine Verwertungskündigung auszusprechen und die Tatsache, dass der Mieter auch nie Mängel angezeigt hatte.

Jedenfalls war die Gemeinde als Vermieter verpflichtet, die Immobilie laufend in Stand zu halten. Hiergegen hat sie massiv verstoßen.

Die Gemeinde hat nach Auffassung des Gerichtes es auch nicht geschafft, das Gericht davon zu überzeugen, dass ein Verkauf des Hauses in vermieteten Zustand tatsächlich nicht zu wirtschaftlichen zumutbaren Bedingungen möglich war. Ein gewisser Preisnachteil durch den letzten bestehenden Mietvertrag war dem Vermieter zumutbar.

Außerdem hatte die Gemeinde nach dieser Entscheidung zu wenig Anstrengungen unternommen, das Haus überhaupt im vermieteten Zustand anzubieten. Sie hatte lediglich ein Angebot am Schwarzen Brett ausgehängt. Dieses Angebot wird nach Meinung des Gerichtes nur von einem sehr kleinen Preis überhaupt wahrgenommen. Die Gemeinde hätte hier jedoch einen größeren Personenkreis ansprechen müssen, sei es durch Angebote im Internet oder aber durch die Beauftragung eines Maklers.