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Schonfristzahlung: Mieter muss sich selbst kümmern

Häufig wird vor Gericht über die Frage gestritten, ob Mieter gezahlt haben und wenn ja, wann?

Das Landgericht Berlin hat in einer Entscheidung vom 02.06.2022, 64 S 209/21, eine Selbstverständlichkeit ausgesprochen. Es ist nämlich grundsätzlich Sache eines Mieters, sich nach Zugang einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs einen Überblick über die eigenen Mietzahlungen zu verschaffen und die Höhe der Mietschulden zu ermitteln.

Geklagt hatte die Vermieterin der Beklagten auf Räumung der Wohnung.

Damit hatte sie vor dem Amtsgericht Erfolg, weil die innerhalb der Schonfrist geleisteten Zahlungen nicht ausreichten, um die gesamte fällige Miete zu tilgen.

Die vor November 2019 fällig gewordenen Mietrückstände waren im Rahmen der Kündigungserklärung aus dem März 2020 nicht erwähnt worden. Nach Auffassung des Gerichts sei dies unerheblich gewesen, weil die Mieter sich nach Zugang der Kündigungserklärung über die Gesamthöhe ihrer Mietschulden hätten klarwerden müssen und den gesamten entsprechenden Rückstand hätten tilgen müssen.

Dies sahen die Mieter nicht ein und gingen in Berufung.

Sie vertraten die Auffassung, dass die innerhalb der Schonfrist gezahlten Mieten die Unwirksamkeit der Kündigung bewirkt hätten, weil sie sämtliche im Kündigungsschreiben bezeichneten Mietrückstände getilgt hätten.

Frühere Rückstände aus der Zeit von Januar bis August 2019 seien damals weder der Vermieterin noch den Mietern bewusst gewesen und inzwischen längst bezahlt. Das Verhalten der Vermieterin sei treuwidrig, weil sie ihre Kündigung auf frühere Rückstände stützte.

Das Landgericht Berlin sah dies anders, die Berufung wurde zurückgewiesen.

Das Landgericht hat betont, dass eine wirksame Schonfristzahlung nur dann vorliegt, wenn sämtliche offenen Mietforderungen getilgt werden und zwar einschließlich solcher Forderungen, die bereits im Zeitpunkt der Kündigung offen waren, jedoch im Kündigungsschreiben nicht erwähnt wurden.

Es ist nämlich Sache der Mieter, sich nach Zugang einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs Klarheit über ihre eigenen Mietzahlungen zu verschaffen und die Gesamthöhe der Mietschulden zu ermitteln.

Es mag grundsätzlich möglich sein, dass man dies anders sehen könne, dies jedoch nur dann, wenn ein Mieter nach den Umständen darauf vertrauen darf, dass die Mietrückstände im Kündigungsschreiben vollständig bezeichnet seien. Ein solcher Fall lag nach Auffassung des Gerichts hier jedoch nicht vor.