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Unwirksame Umlage

Welche Kosten auf Mieter umgelegt werden dürfen und welche nicht, sorgt häufig für Streit. In einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Brandenburg vom 05.04.2022, 3 U 154/20, ging es um die Frage, ob die Kosten für eine kaufmännische und technische vor Ort Betreuung umgelegt werden können.

Geklagt hatte im zugrundeliegenden Fall eine Mieterin einer Ladenfläche in einem Einkaufszentrum in Brandenburg und zwar auf Rückzahlung geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen aus den Jahren 2014 bis 2016. Dies begründete die Mieterin damit, dass ihrer Auffassung nach die Umlage der Kosten für die sogenannte kaufmännische und technische vor-Ort-Betreuung unzulässig sei. Grundlage waren hier die sogenannten Allgemeinen Mietbedingungen.

Nachdem das Landgericht Potsdam der Klage nicht stattgegeben hatte, legte die Vermieterin Berufung ein, scheiterte damit jedoch.

Das Oberlandesgericht Brandenburg hat im Ergebnis die Entscheidung des Landgerichts Potsdam bestätigt und den Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen von insgesamt ca. € 150.000,00 bestätigt.

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts war die Regelung, mit der die Umlage der Kosten für die kaufmännische und technische vor-Ort-Betreuung begründet wurde, unwirksam, weil sie gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstoße.

Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung könnten zwar wirksam umgelegt werden, allerdings sei im vorliegenden Fall der Begriff der „vor-Ort-Betreuung“ weder in der Betriebskostenverordnung noch durch gefestigte Handelspraxis oder Rechtsprechung definiert.

In den allgemeinen Mietbedingungen war eine beispielhafte Aufzählung enthalten, was unter dem Begriff der „vor-Ort-Betreuung“ zu verstehen sei. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts helfe dies aber nicht weiter, weil diese Aufzählung unvollständig sei und teilweise ebenfalls unbestimmt Begriffe verwende wie zum Beispiel „Centermanagement“. Positionen, die jedoch nicht in der Betriebskostenordnung definiert sind, müssten so konkret beschrieben werden, dass ein Mieter abschätzen könne, welche Kosten auf ihn zukommen. Nicht ausreichend sei es, nicht näher erläuterte Begriffe wie „Centermanagement“, „Raumkosten“ oder „allgemeiner Service“ zu verwenden.