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Vertretungsbefugnis in der Eigentümerversammlung
Wer darf einen Eigentümer eigentlich in einer Eigentümerversammlung vertreten?
Mit dieser Frage hatte sich das Landgericht Frankfurt am Main in einer Entscheidung vom 10.11.2022, - 2 - 13 S 54/22 zu befassen.
Eine Wohnungseigentümerin wollte sich auf einer Eigentümerversammlung von der Verwalterin ihres Sondereigentums vertreten lassen, ihre Miteigentümer waren damit nicht einverstanden. Die Versammlung fand statt, gegen die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse reichte die Eigentümerin Klage ein.
Die Teilungserklärung sah hier vor, dass sich ein Wohnungseigentümer nur durch seinen Ehegatten, den Verwalter, einen anderen Wohnungseigentümer oder einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichteten Dritten vertreten lassen durfte.
Die Eigentümerin hatte mit ihrer Klage keinen Erfolg und reichte dementsprechend Berufung zum Landgericht Frankfurt am Main ein.
Das Landgericht bestätigte jedoch die erstinstanzliche Entscheidung und begründete dies damit, dass die Sondereigentumsverwalterin gemäß der Teilungserklärung nicht zur Vertretung der Klägerin in der Eigentümerversammlung berechtigt gewesen sei. Diese Vertretungsregelung in der Teilungserklärung sei auch zulässig, weil sie das Fernhalten gemeinschaftsfremder Einwirkung bezwecke.
Die Klägerin hatte ihren Anspruch u.a. damit begründet, dass sie die Bevollmächtigung eines anderen Wohnungseigentümers oder des Verwalters für unzumutbar hielt, dies konnte das Gericht jedoch nicht teilen und verwies auf die Möglichkeit, einen zur Berufsverschwiegenheit verpflichtete Dritten zu bevollmächtigen.
Das Gericht hat allerdings auch angemerkt, dass in Ausnahmefällen von der Vertretungsregel einer Teilungserklärung abgewichen werden dürfe, beispielsweise, wenn in einer kleinen im Wesentlichen selbst genutzte Wohnanlage zwischen den Wohnungseigentümern erhebliche Spannungen bestehen oder die zugelassenen Vertreter wegen Interessenkollisionen für den Vertretenen unzumutbar seien. Ein solcher Fall sei hier aber nicht gegeben.