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Verwalter allein zu Haus

Verwalter zählen bei Wohnungseigentümern nicht immer zu den aller sympathischsten Menschen. Eine interessante Entscheidung dazu hat das Amtsgericht Lemgo am 24.08.2020, 16 C 10/20, getroffen.

Die Kläger dieses Verfahrens wehrten sich gegen die Beschlüsse einer Wohnungseingentümergemeinschaft aus einer Eigentümerversammlung, bei der lediglich der Verwalter persönlich anwesend war!

Mit Schreiben vom 06.05.2020 hatte er zur Eigentümerversammlung im Vollmachtsverfahren am 21.05.2020 in sein Büro eingeladen. Er wies in diesem Schreiben darauf hin, dass aufgrund der Corona-Pandemie Eigentümerversammlungen mit persönlicher Anwesenheit wegen der Kontaktsperre nicht stattfinden könnten.

Die Wohnungseigentümer sollten ihm nun Vollmachten erteilen und auf einem beigefügten Protokoll ihre Abstimmungswünsche ankreuzen.

In der Eigentümerversammlung war dann tatsächlich lediglich der Verwalter anwesend, die zuvor erteilten Vollmachten führten zu mehreren Beschlüssen.

Die Kläger akzeptierten dies nicht und waren der Auffassung, dass gegen ihr Teilnahmerecht verstoßen worden sei. Das Amtsgericht gab der Klage statt, weil die in der Eigentümerversammlung gefassten bzw. abgelehnten Beschlüsse nichtig waren, vgl. § 23 Abs. 4 S. 1 WEG.

Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind nichtig, wenn sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen. Hierzu gehört das Recht der Wohnungseigentümer, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen. Das Gericht war der Auffassung, dass ihnen durch die Form der Ladung eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt worden ist. Es stellt sich letztendlich nicht als Einladung, sondern als Ausladung der Wohnungseigentümer dar, die die Einladung allein dahingehend verstehen mussten, dass ihnen die persönliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt werde. Der Hinweis auf das Vollmachtsverfahren, das Stattfinden im Büro des Verwalters, das für den Publikumsverkehr geschlossen war und der Verweis auf Kontaktsperren, konnten einen anderen Eindruck für die Wohnungseigentümer nicht vermitteln. Mit dieser Form der Einladung waren die Wohnungseigentümer im Kernbereich ihrer Rechte verletzt, nämlich dem Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung und die Ausübung des Stimmrechts. Die Eigentümer konnten zwar ihr Stimmrecht ausüben, jedoch war eine Auseinandersetzung sowie Diskussionen über die Beschlussanträge nicht möglich, was jedoch das Wesen einer Eigentümerversammlung darstellt.

Das Verhalten des Verwalters war auch nicht durch coronabedingte Einschränkungen gerechtfertigt, weil zum damaligen Zeitpunkt eine Eigentümerversammlung unter Anwesenheit sämtlicher Wohnungseigentümer hätte stattfinden können, weil zu diesem Zeitpunkt ein Treffen von maximal 10 Personen zulässig war. Der Verwalter hätte im Nachgang zu seiner Einladung den Wohnungseigentümern mitteilen müssen, dass eine Eigentümerversammlung mit persönlichem Erscheinen zulässig ist. Wenn der Raum nicht die notwendige Größe gehabt hätte, hätte er einen größeren Versammlungsraum auswählen müssen. Hinzukommt, dass die geplante Eigentümerversammlung nicht erforderlich war, weil keinerlei Dringlichkeit für eine Beschlussfassung zu den einzelnen Tagesordnungspunkten bestand. Der Verwalter war noch bis zum 31.12.2020 wirksam bestellt und wäre nach dem Coronamaßnahmengesetz auch bis zu seiner Abberufung oder Bestellung eines neuen Verwalters im Amt geblieben.

Gemäß § 6 Abs. 2 des Coronamaßnahmengesetzes galt auch der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan fort, so dass die WEG handlungsfähig war.