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Vorkaufsrecht, was ist das eigentlich?
Mit dieser Frage hat sich auch das Landgericht Berlin in der Entscheidung vom 13.09.2022 - 65 S 102/21 - auseinander zu setzen gehabt.
Anfang 2018 wurde eine Vereinbarung über den beabsichtigten Erwerb einer Berliner Mietwohnung abgeschlossen.
Die Erwerberin hatte sich in diesem Vertrag verpflichtet, einen notariellen Kaufvertrag abzuschließen, der Kaufpreis wurde mit 150.000,00 € vereinbart. Außerdem wurde eine Zinszahlung vereinbart. Im Sommer 2018 kam es schließlich zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
Auch hier wurde die Kaufsumme mit 150.000,00 € angegeben, Zinszahlungen wurden allerdings nicht berücksichtig.
Dem vorkaufsberechtigten Mieter wurde der notarielle Kaufvertrag übersandt, nicht jedoch der Anfang 2018 abgeschlossene Vertrag.
Schließlich kam es zum Streit, ob die Informationspflicht gegenüber dem Mieter hinreichend Berücksichtigung gefunden hat.
§ 577 BGB lautet wie folgt:
㤠577 Vorkaufsrecht des Mieters
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrags ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer.
(4) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 1 oder 2 eintreten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“
Das Landgericht Berlin hat in zweiter Instanz entschieden, dass hier die Vermieterin gegen ihre Informationspflicht aus § 577, Abs. 2 BGB verstoßen hat, weil sie den Mieter nicht über den Vorvertrag informiert hat.
Die Mitteilungspflicht aus § 577, Abs. 2 BGB ist nur dann erfüllt, wenn ein Mieter vollständig und richtig über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichtet wurde, denn nur dann kann er sinnvoll eine Entscheidung über den Kauf treffen.
Da es sich bei dem Vorvertrag um einen verbindlichen Vertrag handelt, der mit dem späteren notariellen Vertrag eine Art zusammengesetztes Rechtsgeschäft bildet, hätte auch dieser dem Mieter mitgeteilt werden müssen.