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Wann berechtigt eine Flächenabweichung zur Mietminderung?

Diese Frage hat die Gerichte in den letzten Jahren häufig beschäftigt. Ein ausgesprochen interessantes Urteil dazu hat das Oberlandesgericht Dresden am 21.10.2020, 5 U 1257/20, getroffen.

Die Parteien dieses Verfahrens hatten Ende 2017 einen Mietvertrag für ein Ladengeschäft abgeschlossen. Eine Angabe der Größe des Geschäfts enthielt der Mietvertrag seltsamerweise nicht.

Da das Finanzamt und die beteiligten Krankenkassen die Mieterin aufforderten, die Größe der Mietfläche in den Vertrag aufzunehmen, wandte sich diese an den Vermieter und bat ihn, dies nachzuholen. So geschah es. Ein weiterer Mietvertrag wurde geschlossen, der auch diese Angaben enthielt.

Eine Nutzfläche von ca. 480 m² sollte hier vorliegen, tatsächlich war das Ladengeschäft aber nur ca. 303 m² groß.

Naturgemäß kam es daraufhin zum Streit über die Frage, ob der Mieterin ein Recht zur Mietminderung zusteht. Das Landgericht Chemnitz lehnte ein Mietminderungsrecht ab, so dass nach Einlegung der Berufung das Oberlandesgericht Dresden tätig wurde.

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Dresden bestand ein Recht zur Mietminderung hier jedoch nicht. Der Bundesgerichtshof hat zwar entschieden, dass bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche zu Lasten des Mieters ein Mietmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB vorliegt. Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % spreche bereits eine Vermutung hierfür.

Dies gelte aber nur dann, wenn die Angabe der Mietfläche im Mietvertrag nicht nur der Beschreibung des Mietobjekts dient, sondern eine vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts darstellt.

Das Oberlandesgericht war der Meinung, dass die Aufnahme der Flächenangabe hier nicht zur Festlegung der Fläche des Mietobjekts erfolgt war, sondern lediglich auf Wunsch der Mieterin in den Mietvertrag aufgenommen wurde, weil das Finanzamt und die beteiligten Krankenkassen dies wünschten.

Die Flächenangabe diente also allein der Beschreibung des Objekts, nicht der Vereinbarung einer Mietgröße, die für die Parteien bei Vertragsschluss unerheblich gewesen sei. Somit war die Klage abzuweisen, ein Mietminderungsrecht bestand nicht.