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Was ist ein erheblicher Mietrückstand?

Häufig werden Kündigungen von Mietverträgen ausgesprochen, weil zwei Monatsmieten nicht gezahlt sind, nicht selten sind aber auch Verfahren, in denen aus diversen Monaten Teilbeträge fehlen und sich so ein nicht unerheblicher Mietrückstand ergibt.

Das Landgericht Berlin hat sich in einer Entscheidung vom 08.01.2020, 66 S 181/18, mit dem Begriff des erheblichen Rückstands auseinandergesetzt.

Geklagt hatte hier eine Vermieterin, deren Mieterin die Januar-Miete teilweise nicht gezahlt hatte, die Februar-Miete hatte sie vollständig nicht bezahlt.

Als Reaktion darauf kündigte die Vermieterin wegen Mietrückstandes gemäß §§ 569 Abs. 3 Nr. 1, 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB, was die Mieterin nicht unbedingt einsah. Sie war der Auffassung, dass für den Januar eben ein nicht unerheblicher Teil der Miete nicht offengeblieben sei.

Damit hatte sie vor dem Amtsgericht keinen Erfolg, das der Räumungsklage stattgab. Allerdings hat das Landgericht die Räumungsklage abgewiesen.

Das Gericht konnte hier zwar einen Zahlungsverzug der beklagten Mieterin mit einem Betrag erkennen, der die Miete für einen Monat überstieg, wie in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geregelt, allerdings lag ein aus zwei aufeinanderfolgende Monaten resultierender Gesamtrückstand, wie in § 543 Abs. 2 Nr. 3 a. BGB geregelt, nicht vor, weil für den Januar eben ein nicht unerheblicher Teil der Miete nicht offengeblieben war.

Wenn eine Kündigung darauf gestützt wird, dass der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug geraten ist, muss ein erheblicher Rückstand für jeden der beiden Termine feststellbar sein. Da die beklagte Mieterin für Januar aber nur mit einem Betrag von ca. 19 % der Gesamtmiete in Rückstand geraten war, liegt nach Einschätzung des Landgerichts Berlin kein nicht unerheblicher Teil der Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a. BGB vor. Die hier vorliegende Summe erreichte nicht einmal den Betrag der im Mietzins enthaltenen Nebenkosten-vorauszahlungen, so dass der Rückstand nicht genügte, um die Kündigung zu rechtfertigen.

Angesichts der Tatsache, dass nach Auffassung des Landgerichts Berlin diese Problematik in der Rechtsprechung bislang nicht vertieft behandelt worden sei, hat das Landgericht Berlin die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen.